Over het verpachten van grond lijken soms de wildste verhalen de ronde te doen. Weinigen zijn correct, velen ontstaan uit de onwetendheid waarin de pachtwet zich nog wel eens durft te verschuilen. Wij gingen op zoek naar de vaakst gestelde vragen over de Pachtwet en brengen de noodzakelijke antwoorden.
# 1. Wanneer valt een overeenkomst onder de pachtwet?
Laten we eerst van start gaan met betekenis van de pachtovereenkomst. Die pachtovereenkomst kunnen we eigenlijk vergelijken met een huurovereenkomst maar dan voor landbouwgronden. Aangezien de grond intensief moet bewerkt worden en er soms (dure) ingrepen noodzakelijk zijn, is die materie echter volledig anders geregeld. Dat verklaart ook de afwijkende regelgeving.
Wat betreft het toepassingsgebied van de pachtwet, zal een huurovereenkomst enkel als pachtovereenkomst aanzien worden indien voldaan is aan volgende vier voorwaarden:
- Het moet gaan om het verhuren (verpachten) van een onroerend goed;
- Dat onroerend goed moet deel uitmaken van een landbouwbedrijf;
- De pachter moet een redelijke vergoeding betalen voor de pacht;
- Beide partijen moeten akkoord gaan met de pacht.
Kortom: het is niet omdat de partijen de overeenkomst kwalificeren als pachtovereenkomst dat er ook automatisch sprake is van pacht. Ook aan de andere vereisten moet immers voldaan zijn. Anders zou men bepaalde rechten via de pachtwet omzeilen kunnen.
# 2. Kan ik een pachtovereenkomst sluiten voor mijn paarden?
Die vraag is tweeledig. Het antwoord is natuurlijk afhankelijk van de reden van het houden van de paarden.
Om onder de pachtwet te kunnen vallen moet je de paarden immers houden voor doeleinden die passen binnen het landbouwbedrijf. We denken in de eerste plaats aan het kweken of fokken in functie van menselijke consumptie. In sommige gevallen kan men echter nog steeds spreken over de pachtwet indien het paard ‘dienstig’ is binnen het landbouwbedrijf. We denken bijvoorbeeld aan een landbouwer die volgens authentiek concept nog steeds zijn boerenpaard het veld laat omploegen. Eerder uitzondering dan regel maar het kan natuurlijk wel. Ook de kweek van landbouwpaarden kan onder de pachtwet vallen, terwijl dat niet het geval is voor de kweek van renpaarden.
Wil je daarentegen gewoon jouw paard een extra groot veld geven of het veld gebruiken voor paardrijlessen? Dan zal je beroep moeten doen op een gewone huurovereenkomst.
# 3. Hoe lang duurt een pachtovereenkomst?
De termijn van een pachtovereenkomst kunnen de partijen zelf bepalen. Wel zijn er enkele beperkingen waar je je aan moet houden. Zo bedraagt de termijn minimaal 9 jaar en maximaal 99 jaar. Opgelet: indien je de pacht niet opzegt wordt de pachtovereenkomst steeds voor een extra periode van negen jaar verlengt.
Zijn verder ook vermeldenswaardig omwille van de bijzondere regelgeving:
- De lange pacht: pachtovereenkomst met een vaste duur van minimaal 27 jaar, opzegbaar op het einde van de pacht door de verpachter, indien hij de goederen zelf wil gebruiken of vervreemden. Zonder opzegging start een nieuwe pachtperiode.
- Loopbaanpacht: pachtovereenkomst die loopt tot de pachter 65 jaar oud is, maar minimaal 27 jaar zal lopen. Op het einde van de loopbaanpacht krijgt de pachter automatisch opnieuw het volledig genot van de verpachte grond. Gebruikt de verpachter dat recht niet? Dan zal het telkenmale voor maximaal één jaar verlengd worden.
# 4. Welke prijs overeenkomen in pachtovereenkomst?
Als je een huis gaat verhuren dan wordt meestal gekeken naar de normale marktprijs voor een soortgelijk pand in dezelfde regio. Bij het verpachten van een lap grond is die prijs veel minder transparant.
In de praktijk moeten we rekening houden met twee belangrijke factoren:
- De vereiste van “een redelijke vergoeding”;
- Er is een maximale pachtprijs opgelegd door de wet van 4 november 1969 tot beperking van de pachtprijzen.
Vereiste van een redelijke vergoeding
De draagwijdte van deze bepaling geeft alvast aan dat een kosteloze terbeschikkingstelling niet onder de pachtwet kan vallen. Wat die redelijke vergoeding exact inhoudt, is niet duidelijk. Het Hof van Cassatie gaf in 1979 (Cass. 4 januari 1979, RW 1978-79) aan dat een pachtovereenkomst “tegen een onbeduidende pachtprijs” geen pachtovereenkomst is. De prijs mag met andere woorden ook niet te laag zijn. Ook de rechtbank van eerste aanleg te Turnhout bevestigde dit (Rb Turnhout, 15 maart 1972, RW 1973-74, 1504, noot HEIRICK).
Maximale pachtprijs
Voor het berekenen van de maximale pachtprijs kan je onderstaande tabel gebruiken:
| Berekeningsbasis | Niet-geïndexeerd kadastraal inkomen × pachtprijzencoëfficiënt |
| Verhogingsgronden | |
| Pachtovereenkomst opgesteld bij authentieke akte | |
| – Eerste gebruiksperiode van 18 jaar | Verhoging met 36% voor gronden en 18% voor gebouwen |
| – Eerste gebruiksperiode van 21 jaar | Verhoging met 42% voor gronden en 21% voor gebouwen |
| – Eerste gebruiksperiode van 24 jaar | Verhoging met 48% voor gronden en 24% voor gebouwen |
| – Eerste gebruiksperiode van 25 jaar of meer | Verhoging met 50% voor gronden en 25% voor gebouwen |
| Opgelet: na die eerste gebruiksperiode dien je de pachtprijs terug te brengen tot de maximale pachtprijs (tijdelijke vermeerdering). | |
| Loopbaanpachten | |
| Verhoging met 50% voor gronden en 25% voor gebouwen. | |
# 5. Kan je de pachtprijs later nog aanpassen?
Aangezien driejaarlijks de pachtprijzencoëfficiënt wordt aangepast, is het logische antwoord op die vraag: ‘ja’. In de praktijk zijn er echter twee mogelijke pistes die de aanpassing van de pachtprijs vorm kunnen geven:
- De aanpassing op basis van de nieuwe pachtprijzencoëfficiënten
- De aanpassing op basis van de rentabiliteit
Aanpassing op basis van de nieuwe pachtprijzencoëfficiënten
Zowel de pachter als de verpachter kunnen vragen om de lopende pachtprijs te herzien, rekening houdende met de nieuwe pachtprijzencoëfficiënten voor de maximale pachtprijs. De herziening werkt niet retroactief en dient aangevraagd te worden per aangetekende brief.
Aanpassing op basis van de rentabiliteit
Op het einde van iedere driejarige periode kunnen beide partijen aan de vrederechter een herziening van de pachtprijs vragen op basis van de rentabiliteit van het pachtgoed. Dit is het rendement dat een normale exploitatie van het goed had kunnen opleveren aan de pachter. Om een herziening mogelijk te maken moet de pachtprijs minstens 10% afwijken van de geraamde pachtprijs op grond van de rentabiliteit.
Voor het instellen van een vordering om de pachtprijs te herzien op basis van de rentabiliteit, gelden volgende vereisten:
- Vordering in te stellen gedurende de periode van zes maanden na het einde van een driejarige periode
- Rechter wint advies in van een technische commissie;
- De beslissing van de rechter geldt enkel voor de volgende periode van drie jaar.
# 6. Hoe zit het met de betaling van de pachtprijs en de betaling van de belastingen?
Als niet is overeengekomen, is de pachtprijs in principe haalbaar: te betalen in de woonplaats van de pachter. Uiteraard kan in de overeenkomst ook anders overeengekomen worden. De partijen kunnen ook vrij overeenkomen wanneer de pachtprijs betaald moet worden. Doen ze dat niet? Dan wordt gekeken naar de “lokale gebruiken”.
Weet dat die “lokale gebruiken” volledig afwijken van wat we kennen van de gewone huursector. De agrarische sector heeft immers totaal andere gewoonten. In sommige regio’s houdt men er de gewoonte op na om de pacht te betalen op Bammesse (1 oktober: “t’Is te Pasen zeggen en te Bamesse leggen”), terwijl in andere regio’s sprake is van de Kerstdagpacht (25 december) of de Sint-Andriespacht (30 november). De kosten van betaling zijn hoe dan ook voor rekening van de pachter.
Er staat trouwens niet vast dat de pachtprijs in geld moet worden betaald. Zo kan de pachtprijs ook gedeeltelijk of volledig in landbouwproducten betalen indien dat overeengekomen werd.
Wat betreft de belastingen en taksen verbonden aan het gepachte goed kan de pachter niet worden verplicht om ze te betalen. De verpachter moet dan ook de onroerende voorheffing betalen. Voor sommige belastingen wordt echter een uitzondering voorzien:
- De belastingen voor de ruiming van grachten en niet-bevaarbare waterlopen;
- De belastingverhoging van de roerende voorheffing door gebouwen, aanplantingen of werken die door de pachter zelf werden aangebracht.
