De huur indexeren (in 2018): waar moet je op letten?

In 2018 optimaal genieten van de huurinkomsten? Dan is het uiteraard aangeraden om de huur van jouw verhuurde woning te indexeren. Of je de huur al dan niet kan indexeren is afhankelijk van uiteenlopende factoren. Hoe je de huur dient te indexeren en vanaf wanneer die indexatie ingaat, ligt dan wel weer wettelijk vast.

Vroegere regeling blijft belangrijk

Tot voor 1991 kon je de huurindexatie enkel toepassen indien beide partijen dat hadden voorzien in de huurovereenkomst. Die regeling heeft intussen aan belang verloren aangezien ze enkel nog geldt voor huurovereenkomsten die gesloten werden voor een bepaalde duur en dit voor 28 februari 1991. Het moet hierbij, voor 2018, gaan om een huurovereenkomst van intussen meer dan 27 jaar. Alhoewel ze een uitzondering zijn bestaan ze nog steeds.

Sinds 31 mei 1997, ook wat betreft vroegere huurovereenkomsten die sindsdien hernieuwd werden, geldt dat huurindexering enkel toegestaan is indien het gaat om een schriftelijke huurovereenkomst. Enkel voor mondelinge huurovereenkomsten die gesloten werden voor 28 februari 1991 is er een uitzondering voorzien. Valt het contract niet onder die uitzonderingsregel en werd het op schrift gesteld (verplicht sinds 15 juni 1997)? Dan kan de indexering enkel uitgesloten worden indien het nadrukkelijk zo werd overeengekomen in de schriftelijke huurovereenkomst. Ook wat betreft mondelinge overeenkomsten van voor 28 februari 1991 is dat het geval, alhoewel een en ander daar natuurlijk moeilijk valt aan te tonen. Vroegere aanvaarding van indexering volstaat natuurlijk.

Hoe bereken je de huurindexatie

Voor het berekenen van de geïndexeerde huur volstaat het om de basishuur te vermenigvuldigen met het nieuwe gezondheidsindexcijfer. Het resultaat daarvan moet je dan delen door het basisindexcijfer.

[Basishuur x nieuwe gezondheidsindexcijfer] / basisindexcijfer

De basishuur is de huur die door de partijen vastgelegd werd in de overeenkomst. Hierbij zijn eventuele extra kosten of lasten niet inbegrepen. Het nieuwe indexcijfer is deze van de maand die aan de verjaardag van de huurovereenkomst voorafgaat. Het basisindexcijfer is dan weer het cijfer van de maand die de datum van de originele contractsluiting voorafgaat.

Gaat het bijvoorbeeld om een schriftelijke huurovereenkomst die gesloten werd op 1 januari 2016? Dan moet voor het basisindexcijfer gekeken worden naar het indexcijfer van december 2015. Voor het nieuwe gezondheidsindexcijfer kijken we dan weer om het cijfer van december 2016 (op voorwaarde dat het contract ook inging op 1 januari 2016, zie verder).

Je mag voor de huur indexering 2018 trouwens ook een lagere huurindexatie toepassen. Meer dan het bekomen resultaat is echter niet toegestaan.

Wanneer moet je de huur indexaanpassing 2018 toepassen?

Je kan de huur indexering 2018 éénmaal toepassen dit jaar. Dit moet gebeuren op de verjaardag van de inwerkingtreding van de huurovereenkomst. Het is belangrijk om deze datum niet te verwarren met het moment van ondertekenen: zo kunnen we bijvoorbeeld op 1 maart 2016 een contract getekend hebben dat in voege gaat vanaf 1 april 2017 (moment van vrijkomen van de huurwoning). In dat geval moet je de huur indexaanpassing toepassen vanaf 1 april 2018.

Als verhuurder moet je de huurder een schriftelijke aanvraag doen om de huur te indexeren. Gaat de huurder daar niet op in? Dan zal je binnen het jaar te rekenen vanaf de aangetekende schriftelijke aanvraag, betaling moeten eisen voor de verschuldigde bijkomende bedragen. Doe je dat niet? Dan riskeer je na een termijn van één jaar een verjaring van het recht op huurindexatie.

Voorbeeld huur indexaanpassing 2018

Het gaat om een huurovereenkomst gesloten op 1 januari 2017 met ingang van 1 februari 2017 en dit voor een maandelijkse huurprijs van 700 euro en een maandelijkse forfaitaire syndicale last van 80 euro.

We kunnen de huurindexatie aanvragen op de verjaardag van de inwerkingtreding: 1 februari 2018 (= 1 februari 2017 + 1 jaar).

Voor de bepaling van het nieuwe huurbedrag hebben we drie variabelen nodig:

• De basishuur: 700 euro (excl. de forfaitaire lasten);
• Het nieuwe gezondheidscijferindex: deze van de maand die voorafgaat aan de verjaardag van de huurovereenkomst, zijnde januari 2018. Dit indexcijfer bedraagt 106,37;
• Het basisindexcijfer: deze van de maand die voorafgaat aan de maand van ondertekening van het contract, zijnde december 2016. Dit indexcijfer bedraagt 104,05.

[700 x 106,37] / 104,05 = 715,61 euro

De huur indexaanpassing 2018 zorgt ervoor dat we de afgesproken basishuur uit 2017 van 700 euro naar 715,61 euro kunnen indexeren en dit vanaf 1 februari 2018. Uiteraard kan je ook een lager bedrag vragen, bijvoorbeeld 715,00 euro. Het bedrag afronden naar 716 euro is dan weer niet toegestaan.

Zelf de huurindexatie eenvoudig berekenen? Dat kan via de online huurindexatietool van StatBel.