Je verhuurt een woning met privégebruik als uiteindelijk doel. Indien de huurder het huurgeld echter als kost aftrekt, kan dat voor de fiscus grote gevolgen hebben. Een bericht van wijziging en een bij te betalen belasting zijn vaak het logisch gevolg. Toch hoef je je daar niet automatisch bij neer te leggen. Bovendien voorzie je maar beter de nodige voorzorgsmaatregelen.
Bijbetalen als huurder het huurgeld als kost aftrekt
Dat is inderdaad het principe. Bij het verhuur voor privégebruik bracht je immers enkel het kadastraal inkomen van de woning of het appartement in. Hierbij moet ook rekening gehouden worden met de opcentiemen van de stad en de provincie waar de woning gelegen is.
Te betalen bij niet inbrengen huurgeld als kost
Voor een woning met een niet-geïndexeerd kadastraal inkomen van 720 euro, gelegen in Aalst, gaat het bijvoorbeeld om 295 opcentiemen van de provincie Oost-Vlaanderen en 1500 opcentiemen van de stad Aalst. Het totale bedrag van de onroerende voorheffing zal dan 617,16 euro bedragen (31,48 euro Vlaams Gewest; 113,48 euro provincie Oost-Vlaanderen; 472,20 euro gemeente Aalst, berekeningsvoorbeeld Vlaams Gewest).
Te betalen bij het inbrengen van het huurgeld als kost
Wanneer de huurder het huurgeld echter als kost inbrengt, neemt de fiscus aan dat het gaat om een (deels) beroepsmatig gebruik. In dergelijk geval zal je belast worden op de nettohuur, minus een kostenforfait van 40% dat bovendien beperkt wordt tot een maximaal bedrag. In bovenstaand geval zal het kostenforfait beperkt worden tot: 2/3 x 720 x 4,39 (revalorisatiecoëfficiënt aanslagjaar 2018) of 2.107,20 euro. Stel bijvoorbeeld dat je de woning verhuurt aan een maandelijkse verhuurinkomst van 750 euro, of 9.000 euro per jaar. Het kostenforfait bedraagt in dat geval 2.107,20 euro (daar dit lager is dan 40% van 9.000 euro). De belastbare nettohuur is met andere woorden gelijk aan 6.892,80 euro. Bij de hoogste belastingvoet van 50% en de gemeentebelasting van 6% resulteert dit in een belasting van 3.653,18 euro, eventueel te verminderen met de aftrekbare intresten van leningen. Dat is met andere woorden meer dan 3.000 euro meer dan aanvankelijk voorzien.
Bericht van wijziging niet altijd correct
In de eerste plaats is het belangrijk om te weten dat de aftrek van de huurinkomsten niet automatisch zal bewijzen dat de woning gebruikt wordt voor beroepsmatig gebruik. Dat is bijvoorbeeld niet het geval indien de woning enkel gehuurd wordt om dichter bij het werk te wonen, zonder dat er ook effectief beroepsactiviteiten worden uitgeoefend. Indien er echter ook andere zaken afgetrokken worden, zoals de kosten voor verwarming en elektriciteit voor het bureau in de woning, is dat een duidelijke aanwijzing van het beroepsmatig gebruik.
Voorkomen is beter dan genezen
Om dergelijke discussies te voorkomen, neem je best in de huurovereenkomst expliciet op dat de aftrek van de huur en de bijkomende uitgaven als beroepskost niet zijn toegelaten. Voeg ineens ook een boeteclausule toe, opdat de belastingverhoging dan doorgerekend kan worden aan de huurder.
