Kosten voor huurder of verhuurder: hier is de integrale lijst

Sinds 2019 heeft het Vlaamse gewest haar eigen woninghuurdecreet. Het decreet is van toepassing op huurovereenkomsten voor de hoofdverblijfplaats en voor studentenkamers. De Vlaamse regering publiceerde daarop op 19 december 2018 een lijst met kosten die voor de huurder of de verhuurder zijn. Op de website woninghuur.vlaanderen zal nog een vulgariserende toelichting verschijnen.

Hieronder vind je het overzicht van de kosten die vanaf 2019 voor de huurder of de verhuurder zijn.

Lees ook: Kan de huisbaas een hond verbieden?

Principe: herstellingen zijn ten laste van de verhuurder

De algemene regel luidt dat alle herstellingen ten laste zijn van de verhuurder, tenzij het gaat om:

• Kleine herstellingen;
• Herstellingen die nodig zijn door het slecht onderhoud door de huurder;
• Herstellingen die nodig zijn door het foutief gebruik door de huurder;
• Herstellingen die nodig zijn omdat de huurder zijn meldingsplicht niet is nagekomen.

Ook het onderhoud en het reinigen van de woning is steeds ten laste van de huurder. Maar andere herstellingen die bijvoorbeeld het gevolg zijn van ouderdom, overmacht of slijtage zijn dan weer voor rekening van de verhuurder.

Conventionele afwijkingen mogelijk: meer kosten voor verhuurder

In de huurovereenkomst kunnen de huurder en de verhuurder wel andere afspraken maken. Echter kan men enkel de verplichtingen ten aanzien van de verhuurder verzwaren. Zo kan men overeenkomen dat de verhuurder ook kleine herstellingen zal doen of dat de verhuurder niet het technisch onderhoud van de warmtepomp moet doen. De huurder zwaardere verplichtingen opleggen, kan echter niet.

Overzicht: de kleine herstellingen waarvan de kosten voor de huurder zijn

Artikel 26, lid 2 van het Vlaams decreet van 9 november 2018 houdende bepalingen betreffende de huur van voor bewoning bestemde goederen of delen ervan, haalt aan dat de Vlaamse regering een lijst dient op te stellen van kleine herstellingen. De herstellingen die op deze lijst zijn weergegeven, zijn steeds kosten voor de huurder.

Echter gaat het om een niet-limitatieve lijst: het is niet omdat een bepaalde herstelling niet op de lijst staat, dat het automatisch gaat om kosten voor de verhuurder. Hieronder is de integrale lijst met herstellingen en kosten voor de huurder weergegeven. Eerst herhaalt de lijst wel nog een aantal algemene beginselen die ook hieronder zijn opgenomen.

Lees ook: Wie moet de schade door een huiszoeking betalen?

Kosten voor huurder: algemene beginselen

In de eerste plaats herhaalt de lijst nogmaals de algemene beginselen. Deze algemene beginselen halen aan in welke gevallen de kosten voor de huurder of de verhuurder zijn en koppelt daar ook een aantal verplichtingen en principes aan vast.

Kosten voor huurder: buitenzijde van de woning

De lijst met kleine herstellingen gaat van start met de kosten voor de huurder bij herstelling- en onderhoudswerken aan de buitenzijde van de woning, het gaat met name om volgende werken of kosten:

• Het maaien van het grasperk en het reinigen van het tuinpad indien de verhuurder daar materiaal voor heeft voorzien;
• Voorkomen dat de afvoer van het balkon of het terras verstopt;
• Sleutels van de brievenbus vervangen bij verlies;
• Gebroken ramen vervangen;
• Herstellingen en onderhoud aan het raamkader: het afvoerkanaal voor condensatie vrijhouden, scharnieren vastschroeven als ze loskomen en de verluchtingsroosters of -systemen vrijhouden;
• Instaan voor de goede werking van de rolluiken door ze geregeld te gebruiken;
• Scharnieren van deuren vastschroeven als ze loskomen;
• Sleutels van deuren vervangen bij verlies;
• De batterijen van de bel en de parlofoon vervangen;
• Instaan voor de goede werking van de garagepoort door het geregeld te gebruiken;
• Batterijen van de afstandsbediening van de garagepoort vervangen;
• De sleutels of de afstandsbediening van de garagepoort vervangen bij verlies.

Kosten voor huurder: lokalen in de woning

Vervolgens gaat de lijst verder met de kosten voor de herstellingen en het onderhoud aan de binnenzijde van de woning. Hierbij verduidelijkt het ook een aantal zaken die als kosten voor de verhuurder moeten worden aanzien.

• Nagels, kramen en vijzen verwijderen uit muren en plafonds en de schade herstellen;
• De schade aan muren en plafonds door onvoldoende verluchting herstellen indien het pand voldoende verluchtingsmogelijkheden had;
• Het schilderwerk in goede staat onderhouden door vuil, vetplekken en tekeningen te verwijderen en putten en gaten te herstellen;
• Her herschilderen van muren en plafonds indien de huurder moeilijk overschilderbare kleuren heeft gekozen;
• Het behangpapier in goede staat onderhouden en vegen, vetplekken, vuil en tekeningen verwijderen;
• Het vervangen van het behangpapier indien de huurder “onredelijke kleuren” heeft gekozen;
• Scharnieren van binnendeuren vastschroeven indien ze loskomen;
• Sleutels van binnendeuren vervangen bij verlies.

Opgelet: een aantal herstellingen en kosten zijn echter alsnog voor de verhuurder. Het gaat met name om:

• Kleurverschil op geschilderde muren of plafonds door meubels of kaders;
• Kleurverschil op behangwerk door meubels of kaders;
• Kleurverschil op parketvloer door meubels of tapijten.

Hiernaast verbiedt de lijst concreet een aantal acties door de huurder:

• De huurder mag het parketvloer niet plastificeren zonder de toestemming van de verhuurder;
• De huurder mag verluchtingsroosters niet afdekken.

Kosten voor huurder: elektriciteit en technische installaties

Een aantal onderhouds- en herstellingskosten met betrekking tot de technische installaties zijn ook ten laste van de huurder:

• Het met klemmen afschermen van elektriciteitsdraden indien ze niet worden gebruikt en het verbod om wachtdraden in te korten;
• Radiatorkranen regelmatig gebruiken en voldoende regelmatig ontluchten van radiatoren en convectoren;
• De batterijen van rookmelders vervangen;
• Voorkomen dat rioleringen, afvoerbuizen en sifons verstoppen.

Kosten voor huurder: sanitaire omgeving

In de lijst heeft men uitdrukkelijk aandacht voor de herstellingskosten met betrekking tot het bad, de douche en het toilet. Volgende herstellingen en kosten zijn voor de huurder:

• Kalkaanslag verwijderen zonder gebruik van bijtende producten;
• Het herstellen van lekkende kranen, tenzij de kraan volledig zou moeten worden vervangen (kosten voor de verhuurder);
• Scharnieren en vijzen van de toiletbril en het deksel vastschroeven;
• Voorkomen dat het toilet zou verstoppen.

Kosten voor huurder: keukenomgeving

Ook in de keukenomgeving zijn een aantal herstellingswerken en de bijhorende kosten voor de huurder:

• Het verwijderen van kalkaanslag zonder gebruik van bijtende producten;
• Voorkomen dat de gootsteen zou verstoppen;
• Het herstellen van lekkende kranen, tenzij de kraan volledig zou moeten worden vervangen (= kosten voor de verhuurder);
• Filter en lampen van de dampkap vervangen.

Kosten voor huurder: ongediertebestrijding

Tot slot haalt de lijst aan dat ongediertebestrijding valt onder de kosten voor de huurder. Echter specifieert men dat dit niet het geval is indien het ongedierte reeds bij aanvang van de huur aanwezig was. In dit laatste geval gaat het om kosten voor de verhuurder.

Bijzonderheid: de dringende herstellingen

In principe mag de verhuurder geen herstellingen uitvoeren zonder daar vooraf de toestemming van de huurder voor verkregen te hebben. Op die manier beschermt men het ongestoord genot van de woning door de huurder. Echter voorziet men een uitzondering voor wat de dringende herstellingen betreft: de huurder moet ze toestaan, zelfs als ze voor ongemakken zorgen of indien de woning daardoor deels onbruikbaar is.

Indien de dringende herstellingen echter meer dan dertig dagen zouden duren, zal men de huurprijs moeten verminderen evenredig met de duur en de grootte van het ongemak. Wordt normale bewoning onmogelijk door de werken? Dan kan de huurder de overeenkomst wél laten ontbinden.

Brandverzekering: kosten voor huurder of verhuurder?

Tot slot is er de gekende brandverzekering. Die is heel nuttig, want in principe is de huurder aansprakelijk voor brand. Echter kan de huurder de aansprakelijkheidsdans ontlopen indien hij kan aantonen dat de brand niet door hem is ontstaan, denk met name aan slechte elektriciteitsbekabeling.

Het gaat om een vermoeden van aansprakelijkheid: de verhuurder kan de huurder aansprakelijk stellen, tenzij de huurder het tegendeel kan bewijzen. Dit vermoeden geldt echter niet voor buren die ook schade geleden hebben. Zij moeten dus steeds een fout van de huurder aantonen om een schadevergoeding te kunnen krijgen.

Lees ook: Volstaat een blokpolis voor het volledige gebouw?

De regeling is overigens van aanvullend recht waardoor men er in het contract van af kan wijken. Het opleggen van een brandverzekering aan de huurder is hoe dan ook niet ongewoon. Heeft de huurder een brandverzekering? Dan sluit je ook als verhuurder maar beter een brandverzekering af: zoals eerder gesteld kan ook de verhuurder in sommige gevallen nog steeds aansprakelijk worden gesteld.

Kortom: de kosten voor de brandverzekering zijn zowel voor de huurder als de verhuurder.