Heeft de huurder continu recht op warm water en verwarming?

De Vlaamse Wooncode geeft de eisen aan waaraan een verhuurde woning moet voldoen. Zo moet er bijvoorbeeld een goed functionerend toilet en drinkbaar water zijn. Daarnaast geeft de Vlaamse Wooncode aan dat de verhuurder voldoende veilige verwarmingsmiddelen moet aanbieden. In een recente zaak stelde men de vraag of deze “voldoende veilige verwarmingsmiddelen” continu beschikbaar moeten zijn of dat het volstaat dat de huurder gedurende bepaalde momenten van de dag over verwarming en warm water beschikt en de woning gedurende deze momenten kan opwarmen.

Elementaire vereisten van veiligheid, gezondheid en bewoonbaarheid

In deze zaak had de verhuurder een timer geïnstalleerd waarmee hij de toegang tot warm water en verwarming beperkte. De huurder trok daarop naar de rechtbank van eerste aanleg in Leuven. Omdat de huurder niet continu toegang had tot warm water, haalde de huurder aan dat het gehuurde goed niet beantwoordde aan de elementaire vereisten van veiligheid, gezondheid en bewoonbaarheid (artikel 2, § 1, lid 1 Woninghuurwet). Wanneer hier niet aan voldaan is, heeft de huurder een keuzerecht:

• De verhuurder moet de werken uitvoeren om het gehuurde goed alsnog in overeenstemming te brengen. In afwachting van de uitvoering van de werken kan de rechter tijdelijk een vermindering van de huurprijs opleggen.
• De ontbinding van de huurovereenkomst met een schadevergoeding.

Uitspraak door de rechtbank van eerste aanleg in Leuven

De Leuvense rechtbank van eerste aanleg verwees naar artikel 5, § 1, lid 1, 3° Vlaamse Wooncode dat aangeeft waaraan een woning moet voldoen om aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitseisen te voldoen.

§ 1. Elke woning moet op de volgende vlakken voldoen aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten, die door de Vlaamse Regering nader bepaald worden:

[…]

3° de winddichtheid, de thermische isolatie en de verwarmingsmogelijkheden, vooral de aanwezigheid van voldoende veilige verwarmingsmiddelen om de woongedeelten met een woonfunctie tot een normale temperatuur te kunnen verwarmen en, indien nodig, te kunnen koelen tegen redelijke energiekosten of de mogelijkheid om die middelen op een veilige manier aan te sluiten.”

De appelrechter oordeelde inderdaad dat het ontbreken van verwarming op bepaalde momenten van de dag ervoor zorgt dat er niet “voldoende veilige verwarmingsmiddelen” zijn. Hierdoor is de woning in strijd met artikel 5, § 1, lid 1, 3° Vlaamse Wooncode. De rechter oordeelde dat de verhuurder het gebruik van warm water en verwarming op elk moment van de dag moet toelaten en daarvoor de nodige werken moet uitvoeren, waarbij de verhuurder ook een schadevergoeding diende te betalen.

Hof van Cassatie

De verhuurder liet het hier niet bij en trok naar het Hof van Cassatie dat het artikel 5, § 1, lid 1, 3° Vlaamse Wooncode opnieuw onder de loep nam. Het Hof van Cassatie benadrukte dat ten aanzien van de verwarming volgende eisen door de Vlaamse regering voorop worden gesteld:

• Er moeten voldoende verwarmingsmiddelen zijn
• Deze verwarmingsmiddelen moeten veilig zijn
• De verwarmingsmiddelen moeten de woongedeelten tot een normale temperatuur kunnen verwarmen en eventueel ook kunnen koelen
• De verwarmingsmiddelen moeten dit tegen redelijke energiekosten doen
• Of er moet de mogelijkheid zijn om deze verwarmingsmiddelen op een veilige manier aan te sluiten

Het Hof van Cassatie oordeelt nu dat de decreetgever met deze bepaling niet alleen de fysieke, materiële en structurele aanwezigheid van de verwarmingsmiddelen bedoelt of de mogelijkheid om deze middelen veilig aan te sluiten, maar ook dat de continue werking van de verwarmingsinstallatie door de verhuurder moet zijn gewaarborgd. Het Hof van Cassatie volgt dus de redenering van de rechtbank van eerste aanleg en voegt een extra eis toe:

• De werking van de verwarmingsinstallatie moet continu zijn gewaarborgd