Bij de introductie van het nieuwe goederenrecht pakten een aantal kranten uit met straffe koppen die voor heel wat misverstanden hebben gezorgd. Behalve over het bekende verhaal van de bal had men het ook over de mogelijkheid om een kraan in de tuin van de buren te plaatsen. “De tuin van de buren wordt vanaf 1 september ook een beetje uw tuin: bal terughalen of kraan plaatsen mag binnenkort“, klonk het bijvoorbeeld bij Het Laatste Nieuws. Hoe zit het nu in werkelijkheid?
Ladderrecht is niet nieuw
Het verhaal van de kraan gaat eigenlijk over het ladderrecht, een oud recht dat al lang bestaat. Nog voor de inwerkingtreding van het nieuwe goederenrecht kon je het ladderrecht bijvoorbeeld gebruiken om overhangende takken te snoeien.
De buurman kon jou al vragen om je overhangende takken te snoeien. Als het daarvoor nodig was om in deze buurman zijn tuin te komen, dan mocht dat. In enige mate was het dus al toegestaan om het erf van de buurman te betreden. Uiteindelijk moet men dit ook maar even dulden en dan is men van die overhangende takken af. Dat werd altijd al als een redelijk compromis gezien.
Dergelijk recht werd ook al toegestaan voor het onderhoud van bijvoorbeeld een scheidingsmuur. Het was onder voorwaarden al toegestaan dat een buurman via een ladder vanuit jouw tuin herstellingswerken zou uitvoeren aan zijn zijgevel. Daar heb je uiteindelijk ook zelf baat bij, want zonder een goed onderhoud kan zo’n gevel op je hoofd vallen.
Het ladderrecht kon echter niet worden gebruikt voor nieuwe constructies of voor het plaatsen van reclamepanelen tegen een gevel. Het recht was met andere woorden duidelijk beperkt tot de onderhoudswerken.
Het vernieuwde ladderrecht
Het nieuwe goederenrecht heeft dus niet het principe van het ladderrecht ingevoerd, dat bestond namelijk al veel langer. Het heeft het wel geactualiseerd en uitgebreid tot bouwwerken. Men geeft nu ook een ruimere betekenis aan herstellingswerken. Wie bouw- of herstellingswerken uitvoert en daarvoor niet anders kan dan de grond van zijn buurman te betreden, mag dat dus doen. Het wordt als redelijk gezien dat buren dit van elkaar dulden, zeker in een samenleving waar alles steeds voller bebouwd is. Maar aan dit recht zijn wel voorwaarden verbonden. Er zal dus niet zomaar ineens een kraan in je tuin staan.
Toestemming van de buurman of de vrederechter
In de eerste plaats moet je hier vooraf toestemming voor vragen. De buurman mag weigeren, maar moet dan wel goede motieven kunnen voorleggen. Wat goede motieven zijn, is niet gedefinieerd en moet per geval worden bekeken. In het andere geval moet hij het gedogen.
In sommige gevallen zal een weigering geldig zijn, bijvoorbeeld wanneer er een illegaal bouwwerk wordt opgericht. Wanneer de buurman weigert en deze weigering volgens jou niet terecht is, mag je het heft sowieso niet in eigen handen nemen. Je moet naar de vrederechter stappen die een belangenafweging zal maken.
De vrederechter zal luisteren naar de redenen waarom jij een kraan wil plaatsen in de tuin van de buurman en zal luisteren naar de redenen waarom de buurman weigert. Het kan bijvoorbeeld dat de buurman al maanden geleden een tuinfeestje heeft georganiseerd, net op de dag dat jij wil komen werken. Dat komt dus niet goed uit. Het kan een geldige reden zijn om te weigeren en dan kan je de werken beter een dag later starten. Maar het kan natuurlijk dat de werken echt niet kunnen wachten, bijvoorbeeld omdat er gevaar dreigt. Spijtig, maar dan zal het tuinfeestje moeten wijken. Uiteindelijk is het aan jullie om een moment af te spreken waarop het voor iedereen past en staat de redelijkheid centraal. Als jullie hier geen redelijke afspraken over kunnen maken, zal de vrederechter de knoop doorhakken.
De eigenaar van een onroerend goed moet, na voorafgaande kennisgeving, gedogen dat zijn nabuur toegang heeft tot dit onroerend goed indien dit noodzakelijk is om bouw- of herstellingswerken uit te voeren, of om de niet-gemene afsluiting te herstellen of te onderhouden, tenzij indien de eigenaar rechtmatige motieven laat gelden om deze toegang te weigeren.” (Art. 3.67 § 2, lid 1 BW)
Schadebeperkingsplicht
Ten tweede bepaalt artikel 3.67, § 2, lid 2 BW dat de uitoefening van dit recht op de minst schadelijke wijze moet worden uitgeoefend. Dit wil bijvoorbeeld zeggen dat zo’n kraan er niet langer mag worden geplaatst dan nodig is, dat er op redelijke uren wordt gewerkt, je niet onnodig een sluiting hoeft af te breken en dergelijke meer.
Indien dit recht toegelaten wordt, moet het op de voor de nabuur minst schadelijke wijze worden uitgeoefend. De eigenaar heeft recht op vergoeding indien hij schade heeft geleden.” (Art. 3.67 § 2, lid 2 BW)
Schadeloosstelling
Ten slotte moet de buurman schadeloos worden gesteld. Als je met een kraan schade toebrengt aan de tuin van de buren, moet je de schade ook laten herstellen. Ook andere vormen van hinder, bijvoorbeeld omdat de buren een maand lang niet van hun tuin hebben kunnen genieten of omdat ze last hadden van geluidsoverlast, komen voor vergoeding in aanmerking. Als de buren hier geen overeenstemming over vinden, kan de rechter uitspraak doen over de te betalen vergoeding.
Conclusie
Je mag niet zomaar een kraan in de tuin van de buren zetten. Dit kan enkel als het niet anders kan en dan nog moet je eerst de toestemming van de buurman of de vrederechter krijgen. Daarbij wordt ook rekening gehouden met de argumenten van de buurman en staat de redelijkheid centraal. Als je uiteindelijk een kraan in de tuin van de buren mag zetten, moet je de schade en de hinder beperken en moet je de aangerichte schade en hinder vergoeden.
