De aanhoudende stijging van de energiekosten heeft velen van ons op scherp gezet in onze zoektocht naar duurzame en kostenbesparende oplossingen, zoals de nu alomtegenwoordige zonnepanelen. In België zie je bijna geen dak meer zonder, onder meer door de uitstekende terugverdientijd. Het zijn vooral huiseigenaren die zonnepanelen op hun dak plaatsen, huurders vallen nog vaak uit de boot. Toch kunnen ook huurders investeren in zonnepanelen, zelfs als ze geen eigenaar zijn van het dak boven hun hoofd. Er moet wel rekening worden gehouden met een aantal juridische aandachtspunten.
Opletten bij zonnepanelen op andermans dak
Het principe van natrekking is een belangrijk probleem bij zonnepanelen op andermans dak. Het uitgangspunt is namelijk dat de zonnepanelen op het onroerend goed ook eigendom zijn van de eigenaar van dat goed. Een oplossing kan het recht van opstal zijn. Dan geeft de eigenaar van het dak het dak gedurende een bepaalde looptijd in opstal. Dan blijf je wel de eigenaar van de zonnepanelen, althans gedurende de looptijd van het opstalrecht. Op het einde van de opstalovereenkomst verwerft de eigenaar de eigendomsrechten op de zonnepanelen. Mits goede afspraken heb je de zonnepanelen dan al dubbel en dik terugverdiend.
Het is aan te raden om een dergelijke opstalovereenkomst notarieel af te sluiten. Ook derden moeten dan jouw opstalrecht respecteren, bijvoorbeeld als de eigenaar beslist om het pand te verkopen. Om het opstalrecht te kunnen vestigen, zal er ook een landmeter aan te pas komen die voor de verplichte prekadastratie zal zorgen. Als er nog een hypothecaire lening op het huis rust, moet de bank toestemming geven. Ook dat kan een probleem vormen.
Huurder staat iets sterker bij zonnepanelen op huurwoning
Het bovenstaande is de algemene regeling die geldt wanneer je zonnepanelen op andermans dak wil plaatsen. Als huurder sta je iets steviger in de schoenen, omdat je dan al automatisch een accessoir opstalrecht hebt. In theorie heb je hierdoor geen notariële opstalovereenkomst nodig, de toestemming van de verhuurder volstaat. Het is aan te raden om dit schriftelijk neer te schrijven.
Als de huurder zelf in zonnepanelen investeert, is de opgewekte energie ook voor hem. De verhuurder kan hiervoor geen kosten aanrekenen. De huurder moet wel zelf instaan voor de investering en voor het onderhoud. In principe moet de huurder op het einde van de huurovereenkomst alles weer afbreken en het dak in de originele staat teruggeven, tenzij de huurder en de verhuurder hier andere afspraken over hebben gemaakt.
Houd er wel rekening mee dat een accessoir opstalrecht enkel geldt gedurende de looptijd van de huurovereenkomst. Met een notariële opstalovereenkomst kan het opstalrecht langer gelden. Bovendien heb je dan weer het voordeel van de tegenstelbaarheid. Daarom blijft het een goed idee om, hoewel niet verplicht, ook als huurder te kiezen voor een notariële opstalovereenkomst.
Alternatieve mogelijkheden
Een alternatief is de plaatsing van mobiele zonnepanelen die niet aan het gebouw zelf vast worden gemaakt. In dit geval heeft de huurder geen opstalovereenkomst nodig en kunnen de zonnepanelen in theorie zelfs zonder toelating worden geplaatst, hoewel het altijd aan te raden is om even met de verhuurder te overleggen.
Een tweede optie is dat de verhuurder zelf investeert in zonnepanelen. In dat geval kan de verhuurder de opgewekte energie aan de huurder verkopen. De hoeveelheid werkelijk verbruikte elektriciteit die de zonnepanelen opwekken, wordt dan aan de huurder gefactureerd. De niet-verbruikte energie wordt op het net geplaatst en levert eveneens opbrengsten op. Volgens de VREG is het aan te raden om een forfait aan te rekenen aan de huurder. Dit kan een win-winsituatie zijn voor de huurder en de verhuurder. Een andere optie is dat de huurder gewoon de energie gratis gebruikt, maar dat de huurprijs in onderling overleg wordt aangepast. Ook hier is er mogelijk sprake van een win-winsituatie.
In het buitenland zijn de plug-en-playzonnepanelen aan een opmars bezig. Het gaat om zonnepanelen die je gewoon met een stekker op het elektrisch circuit kunt aansluiten. De installatie is zeer eenvoudig en de zonnepanelen worden niet aan het dak bevestigd. Je kunt de panelen zelfs in de tuin plaatsen. Het probleem is dat dit volgens de huidige wetgeving niet is toegestaan. Dergelijke productie-installaties moeten volgens de huidige regelgeving met vaste bekabeling zijn aangesloten. Gewoon wat zonnepanelen in het stopcontact pluggen, mag bij ons niet.
