Als eigenaar van een woning kan je de woning in zijn geheel verhuren, maar het is ook mogelijk om de woning in kamers op te splitsen en de kamers apart te verhuren. Er is dan wellicht sprake van een kamerwoning. Bij het verhuren van een kamerwoning zijn er wel een aantal extra regels waarmee rekening moet worden gehouden. Wat is een kamerwoning en wat zijn deze regels voor het verhuren van een kamerwoning? Dat lees je in dit artikel.
Wat is een kamerwoning?
Een kamerwoning is een woning waarbij meerdere mensen samenleven en waarbij minstens een van de basisvoorzieningen in de kamer ontbreken en gemeenschappelijk aanwezig zijn. Het gaat volgens de Vlaamse wooncode dan om een bad, een toilet, een douche of een kookgelegenheid. De kamerwoning bestaat met andere woorden uit verschillende kamers en heeft minstens een gemeenschappelijke badkamer, toilet of keuken, terwijl dit in de kamers ontbreekt. Deze basisvoorzieningen kunnen in het gebouw aanwezig zijn of aansluitend bij het gebouw aanwezig zijn.
Kamerwoning: betekenis volgens de omzendbrief van Freya Van den Bossche
De bovenstaande kamerwoning-definitie volgt uit de Vlaamse wooncode. Om het een en ander te verduidelijken, heeft toenmalig minister Freya Van den Bossche (Vlaams minister van Wonen, Stedenbeleid, Energie en Sociale Economie) in 2011 een omzendbrief uitgestuurd waarbij de kamerwoning-definitie werd aangescherpt. Volgens deze omzendbrief zijn er verschillende afwegingen te maken om na te gaan of er al dan niet sprake is van een kamerwoning.
De feitelijke situatie is daarbij van belang. Dat wil zeggen dat wanneer een woning wel is ingericht als een kamerwoning, maar er slechts één gezin duurzaam woont, dit niet als een kamerwoning kan worden beschouwd. Er is sprake van duurzaam wonen als bewoners uit vrije wil samenwonen en gezamenlijk een huishouding voeren.
Anderzijds kan het dat een woning die in principe is ingericht voor een enkel gezin en die voor meerdere gezinnen wordt gebruikt, toch als een kamerwoning wordt beschouwd. Het is met andere woorden zo dat de kwalificatie als kamerwoning afhankelijk is van het gebruik ervan en niet alleen van de inrichting van de woning.
Verplichtingen voor de verhuurder van een kamerwoning
Wie een kamerwoning wil verhuren, moet met een aantal regels rekening houden. In de eerste plaats moet er bij de gemeente een aanvraag tot uitbatingsvergunning worden ingediend om van een woning een kamerwoning te maken, zelfs als er geen bouwwerken worden uitgevoerd. Er zal steeds een controle plaatsvinden door onder meer de brandweer en een huisvestingsambtenaar. Deze vergunning is elke tien jaar opnieuw aan te vragen.
Eenmaal de vergunning voor een kamerwoning is verkregen, moet er rekening worden gehouden met strenge kwaliteitseisen. Elke individuele kamer moet namelijk aan de kwaliteitseisen voldoen. Aan welke eisen elke kamer dient te voldoen, verschilt per gemeente. Doe daarvoor navraag bij de gemeente.
Kamer verhuren aan ontheemden uit Oekraïne
Voor de opvang van de ontheemden uit Oekraïne is er een bijzonder huurregime uitgewerkt, zodat mensen vlot een kamer ter beschikking kunnen stellen aan deze ontheemden. Er dient dan een schriftelijke huurovereenkomst te worden opgesteld. Er moet ook een plaatsbeschrijving worden opgesteld. Daarnaast moet de huurovereenkomst worden geregistreerd bij het kantoor Rechtszekerheid.
Minder strenge woningkwaliteitsnormen bij het verhuren aan ontheemden uit Oekraïne
Normaal gesproken gelden er bij het verhuren van kamers strenge woningkwaliteitsnormen, maar deze werden aangepast voor het verhuren aan tijdelijk ontheemden uit Oekraïne. Uiteraard mag er wel geen sprake zijn van veiligheids- of gezondheidsrisico’s.
Eisen aan de huurovereenkomst voor Oekraïense vluchtelingen
De huurovereenkomst moet een duur hebben van minstens drie maanden. Deze loopt telkens automatisch verder met een periode van minstens drie maanden, tenzij de huurovereenkomst minstens twee maanden voor het einde van de periode van drie maanden wordt opgezegd. De huurovereenkomst kan ook worden opgezegd met een opzeggingstermijn van zeven dagen door de verhuurder of zonder een opzeggingstermijn door de huurder. Een opzeggingsvergoeding is nooit verschuldigd. De opzeggingstermijn neemt aanvang op de derde werkdag na de datum van de opzegging.
Huurprijs voor het verhuren van een kamer aan Oekraïense vluchtelingen
Het is toegestaan om met de huurder een huurprijs overeen te komen. Dit moet echter een redelijke huurprijs zijn. Daarvoor kan rekening worden gehouden met de onderstaande richtbedragen.
| Huurprijs voor Oekraïense vluchtelingen | Alleenstaande | Persoon met gezinslast | Samenwonende |
| Huurprijs inclusief kosten en lasten | € 219 | € 296 | € 146 |
| Huurprijs exclusief kosten en lasten | € 164 | € 222 | € 109 |
Wanneer de huurovereenkomst langer dan een jaar duurt, kan de huurprijs op de verjaardag van de huurovereenkomst worden geïndexeerd. Qua kosten is het mogelijk om deze aan de huurder door te rekenen en om te werken met maandelijkse forfaits en afrekeningen. Het vragen om een huurwaarborg van maximaal drie maanden huur (zonder forfait of voorschot voor kosten en lasten) is toegestaan. In de praktijk is vooral een bankwaarborg via het OCMW of een borgstelling door het OCMW realistisch. Verder is de huurder in principe verplicht om zich te verzekeren tegen brand- en waterschade, maar dat blijkt in de praktijk niet zo evident te zijn. Daarom is het aan te raden dat de verhuurder dit regelt.
