De student staat opnieuw een stuk sterker tegenover zijn kotbaas

Tot op de dag van vandaag is het verhuren van een studentenkamer (in de volksmond: ‘kot‘) niet onderworpen aan specifieke regels, althans als hij of zij die niet als hoofdverblijfplaats gebruikt. Meestal wordt dat daarom ook in de huurovereenkomst klaar en duidelijk aangegeven: ” de student mag de kamer niet als hoofdverblijfplaats gebruiken“. Die grote vrijheid zorgt er in de praktijk voor dat de ‘kotbaas’ heel wat vrijheden krijgt en de student vaak het onderspit moet delven. Met het nieuw Vlaams Huurdecreet zal daar alvast verandering in komen, dat leert ons althans de Memorie van Toelichting.

Wat is nieuw?

In de eerste plaats is het belangrijk dat het nu gaat om dwingende regels. Dit wil zeggen: de ‘kotbaas’ mag in zijn contract zetten wat hij wilt, deze regels zullen primeren boven de regels in het contract. Hiermee krijgt de student dan ook een betere bescherming.  Het gaat om wijzigingen aan de huurwaarborg, huuroverdracht, onderhuur en het beëindigen van de huurovereenkomst. We leggen een en ander uit.

# 1. Wijzigingen op vlak van huurwaarborg

Op het moment van schrijven kan de kotbaas nog steeds een waarborg vragen zoals hij het zelf wilt. Sommigen vragen één maand huur, anderen twee en anderen trekken het zelfs op tot drie maanden huur. Bovendien is de kotbaas momenteel niet verplicht om het geld op een geblokkeerde rekening te plaatsen. In de praktijk levert dat soms nogal eens problemen op, zeker als de kotbaas ook nog eens met financiële problemen te kampen heeft. Wij kennen bijvoorbeeld verhalen van elektriciteitsmaatschappijen die de stroom kwamen afsluiten, waarna de studenten met een noodgenerator aan hun lot werden overgelaten. In dat geval mag je echt wel beginnen vrezen voor jouw centen.

Die regels worden nu grondig gewijzigd. Zo zal de waarborg nu nog maximaal twee maanden huur mogen bedragen. Bovendien zal het geld maar twee maanden voorafgaand aan het begin van de overeenkomst mogen gestort worden. In de praktijk hebben we het meestal over de zomermaanden. Een waarborg cash betalen? Dat kan niet meer door de beugel. Ook moet de waarborg nu verplicht op een geïndividualiseerde rekening komen, die ook nog eens rente opbrengt ten voordele van de student. Verwacht hier echter geen wonderen: aan het huidige tarief zal je er misschien een potje mayonaise mee kunnen kopen in de gouden saté, maar meer ook niet. (Oja, als je daar langsgaat: doe ze de groetjes).

# 2. Huuroverdracht en onderhuur

Die zware universitaire studie lag je toch niet helemaal? Na een poging in sociaal werk besluit je maar om de handdoek in de ring te gooien? Dan wil je uiteraard jouw kot aan een ander zieltje overdragen.

Klassiek zei het contract dat overdracht (een andere student jouw contract laten overnemen) en onderhuur (jij verhuurt jouw kot aan een andere student) niet toegestaan was. Dankzij het nieuw Vlaams Huurdecreet wordt hier echter één uitzondering ingebouwd in het geval van een stage of uitwisselingsprogramma: de verhuurder moet hier instemmen, tenzij hij een gegronde reden kan aanvoeren.

Wat ze exact bedoelen met een gegronde reden? Dat weten we niet. Maar wij weten alvast dat jouw mooie ogen niet zullen volstaan.

Opgelet: Als stoppende student val je dus niet onder deze uitzondering. Toch is er ook op vlak van opzeggingsvergoedingen een en ander te vertellen.

# 3. Genoeg is genoeg

Het contract kan niet langer zeggen dat de huurovereenkomst automatisch wordt verlengd als de student niets laat weten. Nu zal de huurovereenkomst automatisch eindigen en zal er, indien je nog een jaartje extra op kot blijft vertoeven,  een nieuwe overeenkomst moeten gesloten worden. Zo ben je niet ongewild verbonden aan een extra jaar in dat (smerig?) kot.

# 4. Opzeggingsvergoedingen en -termijnen

De Vlaamse Wetgever heeft duidelijk aangegeven wanneer er al dan niet een opzeggingsvergoeding zal verschuldigd zijn. In de praktijk gaat het om de volgende gevallen:

• Beëindiging >2 maanden voor het inwerking treden van de huurovereenkomst: geen opzeggingsvergoeding;
• Beëindiging <2 maanden voor het inwerking treden van de huurovereenkomst: opzeggingsvergoeding van 2 maanden huur;
• Bij beëindiging van de studies: een opzeggingstermijn van 2 maanden en geen vergoeding;
• Overlijden van een persoon die instaat voor het onderhoud van de student: opzeggingstermijn van 2 maanden;
• Overlijden van de student (na te veel pintjes): de overeenkomst wordt automatisch ontbonden op de eerste maand na het overlijden. Jouw ouders moeten geen opzeggingsvergoeding betalen.

Opgelet: alleen bovenstaande uitzonderingen geven een reden om de overeenkomst op te zeggen. In alle andere gevallen zal het nog steeds in overleg met je kotbaas moeten gebeuren. Misschien die mooie ogen of vriendelijke lach toch maar eens inzetten voor het groter doel?

Vanaf wanneer gaan deze regels in?

Bovenstaande regels zijn enkel van toepassing indien het huurcontract gesloten werd na de datum van de inwerkingtreding van het nieuw Vlaams Huurdecreet. Voorlopig is er enkel een principiële goedkeuring van het decreet. Het is dan ook mogelijk dat de regering nog her en der zal bijsleutelen, maar bovenstaande regelingen zullen waarschijnlijk intact blijven. Als alles in éérste zit lukt, dan zal het waarschijnlijk begin volgend academiejaar (1 september 2018) in werking treden.

Opgelet: als dat zo is, zie er dan op toe dat jouw sluwe kotbaas je geen contract laat tekenen die vroeger ingaat dan die datum. Anders weet die sluwe vos bovenstaande regels nog een academiejaar te omzeilen.