Sinds 2013, toen de huurwetgeving zich nog op het federale niveau bevond, bestaat er al een huurgarantiefonds. Dat huurgarantiefonds kende weinig succes, onder andere door het verregaande formalisme. Daarom heeft Vlaanderen bij de uitwerking van de geregionaliseerde huurwetgeving in de oprichting van een eigen Fonds ter bestrijding van uithuiszettingen voorzien. Dat fonds is op 1 juni 2020 in werking getreden. Wat houdt het in en is het eigenlijk wel een interessante optie voor de verhuurder?
Sneller opstarten van dossier door Fonds ter bestrijding van uithuiszettingen
In tegenstelling tot het vroeger huurgarantiefonds is het nu niet meer noodzakelijk dat de verhuurder zich bij aanvang bij het huurgarantiefonds aansluit. Het ingrijpen van het fonds is dus niet meer afhankelijk van de aanmelding, hetgeen vele verhuurders bovendien niet deden. Nu zal het fonds ingrijpen wanneer de verhuurder, de huurder of de sociale diensten huurachterstallen melden aan het OCMW of als het OCMW zelf een dossier opstart. Hierdoor worden huurachterstallen sneller gedetecteerd en wordt het formalisme van het eerder huurgarantiefonds losgelaten.
Voorwaarden voor tussenkomst door Fonds ter bestrijding van uithuiszettingen
Een melding wil echter nog niet zeggen dat het Fonds ter bestrijding van uithuiszettingen ook actie zal ondernemen. Er gelden verschillende voorwaarden. In de eerste plaats moeten de huurachterstallen na 1 april 2020 zijn ontstaan. Daarnaast moet er tegelijk aan volgende drie voorwaarden zijn voldaan:
- De huurachterstal moet minstens twee en maximaal zes maanden bedragen. Onder huurachterstal worden ook de bijkomende kosten en lasten begrepen;
- Het OCMW moet eerst een sociaal onderzoek uitvoeren waaruit blijkt dat de huurder behoeftig is;
- De verhuurder, de huurder en het OCMW moeten samen een begeleidingsovereenkomst afsluiten. Dat wil zeggen dat zowel de huurder als de verhuurder akkoord moeten gaan. Ze kunnen niet worden gedwongen en het gaat om een vrijwillig engagement.
Tussenkomst door het Fonds ter bestrijding van uithuiszettingen
De begeleidingsovereenkomst vertrekt uit een engagement van de huurder, de verhuurder en het OCMW.
De verhuurder heeft er dan ook baat bij om de begeleidingsovereenkomst te ondertekenen. Binnen de vijf dagen na de ondertekening zal het OCMW immers 50% van de huurachterstallen (met een maximum van 1.250 euro) aan de verhuurder uitbetalen. Dit geld komt deels van het OCMW en deels van het Fonds ter bestrijding van uithuiszettingen.
In ruil voor die tussenkomst moet de verhuurder wel akkoord gaan met een afbetalingsplan waarbij de huurder in schijven de achterstallen zal terugbetalen. Zolang de overeenkomst wordt gerespecteerd en er geen nieuwe huurachterstallen volgen, mag de eigenaar geen vordering tot uithuiszetting indienen. Als er toch nieuwe achterstallen ontstaan of als de huurder zijn verplichtingen niet nakomt, moet de verhuurder dit eerst aan het OCMW melden. Het OCMW heeft dan nog twee weken de tijd om een andere gepaste oplossing te vinden. Pas als dat niet lukt, mag de verhuurder naar de vrederechter stappen.
Het OCMW zelf heeft steeds de mogelijkheid om de betaalde steun terug te vorderen van de huurder.
Interessant voor de verhuurder?
Dat kan inderdaad het geval zijn, maar het fonds kent ook een aantal beperkingen. Wanneer een huurder helemaal onvermogend is of te kwader trouw handelt, is het waarschijnlijk niet meer dan een uitstel van de uithuiszetting. Gelet op de beperkte tussenkomst van 1.250 euro is het voor de verhuurder waarschijnlijk interessanter om de uithuiszettingsprocedure snel op te starten. Bovendien is het nog maar de vraag in welke mate een huurder die te kwader trouw handelt, wil meewerken aan een begeleidingsovereenkomst. Ook wanneer er naast betalingsachterstand andere problemen zijn, zoals verregaande beschadigingen aan het pand of hinder voor de omwonenden, biedt deze procedure geen redding.
Wanneer een huurder echter in een oncomfortabele situatie belandt en te goeder trouw handelt, is zo’n begeleidingsovereenkomst een interessantere piste. De verhuurder is per slot van rekening niet gebaat bij een effectieve uithuiszetting. Omdat verhuurders nu al vaak het nodige doen om uithuiszettingen te voorkomen, is het natuurlijk maar de vraag in welke mate dit systeem ook effectief in minder uithuiszettingen zal resulteren.
