In 2019 is het leven opnieuw een stukje duurder geworden. Bedrijf na bedrijf indexeert hun kosten, maar gelukkig zijn we allemaal ook meer beginnen te verdienen. Ook als verhuurder is het niet onlogisch dat je de huurindex in 2019 toepast. Of je de huurindexatie in 2019 al dan niet kan toepassen, is afhankelijk van een aantal factoren. Bovendien moet er rekening mee worden gehouden dat de huurovereenkomst aan drie regimes onderhevig kan zijn, met inbegrip van de nieuwe regeling volgens het Vlaams woninghuurdecreet. Hieronder maak ik de driedeling en geef ik aan of, wanneer en hoe de huurindexatie in 2019 kan worden toegepast. Handelshuur en het verhuren via pakweg Airbnb, waar de bepalingen van het contract primeren, wordt hier overigens niet aangehaald.
Voorwaarden om de huurindexatie in 2019 toe te passen
Je mag de index op de huur in 2019 niet zomaar toepassen. Over het algemeen vergt men dat de huurindexatie niet nadrukkelijk in de overeenkomst werd uitgesloten. Toch is een en ander afhankelijk van het moment waarop de huurovereenkomst werd afgesloten. De datum van ondertekening van de huurovereenkomst is met andere woorden bepalend.
# 1. Indexering 2019 huur bij overeenkomst van bepaalde duur, gesloten voor 28 februari 1991
Dit type overeenkomst zal eerder uitzondering dan regel zijn. Er zullen immers maar weinig huurovereenkomsten van bepaalde duur gesloten zijn voor 28 februari 1991 en nog steeds lopen.
In dit geval kan je de indexatie enkel toepassen indien de partijen dit hebben voorzien in de huurovereenkomst.
# 2. Indexering huur 2019 bij overeenkomst tussen 1 maart 1991 en 31 mei 1997
Vanaf 1 maart 1991 is men overgestapt naar een nieuw regime. Voor overeenkomsten gesloten tussen 1 maart 1991 en 31 mei 1997 kan men de indexering van de huur toepassen indien het niet werd uitgesloten in het contract.
# 3. Index huur 2019 bij huurovereenkomst tussen 1 juni 1997 en 31 december 2018
Sinds 31 mei 1997, ook wat de hierboven aangehaalde doch hernieuwde huurovereenkomsten betreft, is de indexering enkel toegelaten indien het om een schriftelijke huurovereenkomst gaat. Bovendien mag de indexering niet nadrukkelijk in de huurovereenkomst worden uitgesloten, zoals het al was sinds 1 maart 1991.
De wetgever voorzag hier overigens een uitzondering. Huurovereenkomsten die mondeling gesloten werden voor 28 februari 1991, kunnen toch gewoon geïndexeerd worden tenzij dit nadrukkelijk in de overeenkomst werd uitgesloten. Dan moet het natuurlijk wel mondeling door de partijen zijn overeengekomen. Geen eenvoudige bewijslast. De meeste huurovereenkomsten zijn intussen dan ook in een schriftelijke versie gegoten.
# 4. Index huur 2019 bij Vlaamse huurovereenkomsten sinds 1 januari 2019
De zesde staatshervorming maakte de Gewesten bevoegd met betrekking tot het woninghuurrecht. Het Vlaams Woninghuurdecreet is vervolgens op 1 januari 2019 in werking getreden. Huurovereenkomsten die sindsdien werden afgesloten, zijn onderhevig aan de vernieuwde regels.
Lees ook: Wat met de huurwaarborg in het nieuw Vlaams Woninghuurdecreet?
Geheel relevant is het niet, want je zal er de huurindex in 2019 nog niet op toe kunnen passen. Dat kan ten vroegste in 2020. Wat de indexatie betreft blijft de regel wel hetzelfde: indexatie van de huur is toegestaan tenzij de huurovereenkomst het nadrukkelijk uitsluit.
Lees ook: Voor wie zijn de herstel- en onderhoudskosten conform het nieuw Vlaams woninghuurdecreet?
Uiteraard gelden deze regels enkel in Vlaanderen. Lees hier echter de nieuwe regels met betrekking tot het Waals huurdecreet.
Berekenen van de huurindexatie in 2019
Voor het berekenen van de huurindexatie in 2019 dien je de basishuur te vermenigvuldigen met het nieuwe gezondheidsindexcijfer en het resultaat daarvan te delen door het basisindexcijfer. Concreet pas je volgende formule toe:
[Basishuur x nieuwe gezondheidsindexcijfer] / basisindexcijfer
- Basishuur: de huurprijs die in de huurovereenkomst werd opgenomen (bv. de huur overeengekomen in het contract van 1 januari 2018);
- Nieuwe gezondheidsindexcijfer: het gezondheidsindexcijfer van de maand die aan de verjaardag van de huurovereenkomst voorafgaat (bv. het indexcijfer van december 2018)
- Basisindexcijfer: het indexcijfer van de maand die de datum van de originele contractsluiting voorafgaat (bv. het indexcijfer van de maand december 2017)
Het bekomen resultaat is overigens de maximale indexering. Zo mag je perfect de indexering tot een lagere waarde beperken. Een vlakke 800 euro is nu eenmaal eenvoudiger dan 800,63 euro. Een hogere waarde gebruiken kan echter niet.
Hoe de huurindexatie in 2019 toepassen?
Je kan maar één keer per jaar de huurindexatie toepassen. In tegenstelling tot wat men soms lijkt te denken, is dit niet op de eerste dag van het jaar maar op de verjaardag van de inwerkingtreding van de overeenkomst. Overigens is de inwerkingtreding van de overeenkomst het moment waarop de overeenkomst is beginnen te lopen en dus niet het moment van het ondertekenen ervan.
Als verhuurder moet je de huurder schriftelijk op de hoogte brengen van de indexatie. Gaat de huurder echter niet in op jouw verzoek om de huur te indexeren? Dan moet je binnen het jaar actie ondernemen met een aangetekende schriftelijke aanvraag om jouw recht op huurindexatie in 2019 niet te verliezen.
Voorbeeld: indexering in 2019 van de huur
Het gaat in dit voorbeeld om een huurovereenkomst gesloten op 1 januari 2018 met ingang van 15 januari 2018. De partijen kwamen een maandelijkse huurprijs van 780 euro overeen. Hiernaast spraken ze ook een forfaitaire syndicale last af van 120 euro, te verrekenen op het einde van het jaar met de werkelijke kosten. De huurindexering werd niet expliciet uitgesloten in de huurovereenkomst.
| Moment ondertekening huurovereenkomst | 1 januari 2018 |
| Moment inwerkingtreding huurovereenkomst | 15 januari 2018 |
| Maandelijkse huurprijs | 780 euro |
| Maandelijkse forfaitaire last | 120 euro |
| Huurindexering expliciet uitgesloten in huurovereenkomst? | NEE |
De huurindexatie kan in 2019 aangevraagd worden op de verjaardag van de inwerkingtreding van de huurovereenkomst, zijnde 15 januari 2019.
Ter bepaling van het nieuwe huurbedrag moeten we drie waarden kennen, met name:
- De basishuur: 780 euro;
- Het nieuwe gezondheidscijferindex, zijnde deze van december 2018: 108,45
- Het basisindexcijfer, zijnde de gezondheidscijferindex van december 2017: 106,15.
Vervolgens gieten we het in de onderstaande formule:
[Basishuur x nieuwe gezondheidsindexcijfer] / basisindexcijfer
[780 x 108,45] / 106,15 = 796,90
Deze nieuwe huurprijs is geldig vanaf 15 januari 2019, indien de huurder er schriftelijk van op de hoogte werd gebracht. Uiteraard mag je de indexering ook beperken tot bijvoorbeeld 795 euro. Afronden naar 797 euro mag daarentegen niet.
Zelf de huurindexatie eenvoudig berekenen? Dat kan via de online huurindexatietool van StatBel.
Lees ook: Wat als de huurder het huurgeld als kost inboekt?
Wij huren vanaf 1 december 2015 en elk jaar wordt ons een indexaanpassing doorgerekend die ingaat op 1januar maar wij moeten telelens met terugwerkende kracht de maand december bijbetalen aan de nieuwe index. Is dit wettelijk?
Mvg christiane
Dag Christiane,
Wanneer de huur inging op 1 december, is de verjaardag van de huurovereenkomst ook 1 december en niet 1 januari. De huurindexatie kan vanaf 1 december ingaan, ook met terugwerkende kracht. Daarvoor heeft de verhuurder tot drie maanden de tijd. In dit geval mag de verhuurder nog tot 1 maart de indexatie vragen, ingaand vanaf 1 december van het jaar ervoor. Dat moet je dan bijbetalen.
Voor de berekening van de nieuwe huurprijs [(basishuurprijs x nieuwe index)/aanvangindex] moet de verhuurder dan wel de “nieuwe index” van de maand november gebruiken. Voor de indexering wordt per slot van rekening gekeken naar de index van de maand die voorafgaat aan de verjaardag.
Mvg. Lorenzo
Beste, mijn verhuurder heeft sinds ik daar woon(1/3/2009 als ik mij niet vergis), geen indexering toegepast, maar doordat ik mijn werk ben kwijtgeraakt en nu een achterstel heb van 1-2 maanden, voeren zij dit nu door. Vanaf 12/2019 vraagt men mij dus om meer huur te betalen wat ik begrijp. Maar is het niet zo dat die huurindexering pas kan ingevoerd worden op de jaarlijkse vervaldag, dus vanaf ten vroegste 1/3/2020. Of kan dit op elk moment van het jaar ingevoerd worden? Graag uw expertise.