Bij appartementsgebouwen moeten eigenaars rekening houden met de bepalingen die in het reglement van mede-eigendom zijn opgenomen. Verhuurders zullen de belangrijkste bepalingen door middel van de huurovereenkomst ook aan hun huurders opleggen. In een recente zaak was er in het reglement van mede-eigendom een verbod opgenomen om parkeerplaatsen te verkopen of te verhuren aan buitenstaanders, mensen die er geen appartement bezitten of huren. Een eigenaar van zo’n parkeerplaats vocht deze clausule aan en kreeg deels gelijk van de rechtbank van eerste aanleg te Brussel.
Reglement van mede-eigendom kan beperkingen opleggen
Een appartementsgebouw is een bijzonder beestje. Enerzijds wonen er mensen die er hun eigen appartement hebben. Daar doen ze in principe mee wat ze zelf willen. Ze kunnen het een likje verf geven, de keuken uitbreken en dergelijke meer.
Anderzijds gebruiken ze ook allemaal meer dan alleen hun eigen appartement. Ze gebruiken ook de hal, de lift, het binnentuintje enzovoort. We spreken daarbij over gemene delen. Het is niet de bedoeling dat iedereen naar believen wat aanvangt met deze gemene delen. Elke mede-eigenaar hoort daar zijn zegje over te hebben. Elke eigenaar van een appartement is dan ook voor een deel eigenaar van deze gemene delen. Omdat iedereen op een goede manier moet kunnen samenleven, worden er over deze gemene delen afspraken gemaakt. Dergelijke afspraken worden opgenomen in het reglement van mede-eigendom.
In principe is men vrij om in het reglement van mede-eigendom alle afspraken op te nemen die nuttig zijn om het reilen en zeilen in het gebouw in goede banen te leiden. Natuurlijk mag men wel niet zomaar eender wat in het reglement opnemen. Clausules mogen bijvoorbeeld niet ingaan tegen de wetgeving, tegen fundamentele rechten of tegen de Appartementswet. Als een clausule ongeldig zou zijn, kan deze clausule worden aangevochten.
Eigendomsrecht kan niet zomaar worden beknot
Dat is ook wat recent gebeurde bij een clausule waarin was bepaald dat mede-eigenaars hun parkeerplaats niet mochten verkopen of verhuren aan buitenstaanders. Dit zou de veiligheid ten goede komen. Het komt ook tegemoet aan het beperkt aantal parkeerplaatsen die er in het gebouw zijn, waardoor het bewoners gemakkelijker maakt om een plekje te bemachtigen. Een mede-eigenaar die zijn parkeerplek van de hand wilde doen, vocht de geldigheid van de clausule echter aan voor de rechtbank van eerste aanleg te Brussel. De mede-eigenaar beriep zich daarbij op artikel 3.50 BW.
Het eigendomsrecht verleent aan de eigenaar rechtstreeks het recht om het voorwerp ervan te gebruiken, hiervan het genot te hebben en erover te beschikken. De eigenaar heeft de volheid van bevoegdheden, behoudens de beperkingen die door wetten, verordeningen of door de rechten van derden worden opgelegd.” (Art. 3.50 BW)
Dit artikel onderstreept duidelijk dat het eigendomsrecht inhoudt dat de eigenaar de volheid van bevoegdheden heeft en dat hieraan niet zomaar beperkingen kunnen worden opgelegd. In de praktijk accepteert men dat het beschikkingsrecht, het recht om het bijvoorbeeld te verkopen of te verhuren, wel beperkt mag worden beknot door de rechten van derden. Dit kan bijvoorbeeld enkel als deze beknotting wordt beperkt in de tijd en als het een rechtmatig belang dient. Een algemene beperking, zoals opgenomen in het reglement van mede-eigendom, kan in principe dus niet.
Verkoopverbod is niet geldig, verhuurverbod wel
Volgens het vonnis van 25 mei 2021 is deze clausule inderdaad gedeeltelijk ongeldig omdat het een te grote inbreuk vormt op het fundamenteel eigendomsrecht dat in artikel 3.50 BW is gedefinieerd.
Ook de rechter vindt dat de clausule het beschikkingsrecht te sterk beknot, omdat het de eigenaars van parkeerplaatsen definitief onmogelijk maakt om deze activa aan buitenstaanders te verkopen. Volgens de rechter zou het oordeel anders zijn geweest als de beknotting in de tijd beperkt zou zijn geweest. De rechter acht het verbod om te verkopen aan buitenstaanders dan ook ongeldig. Bijzonder is dat de rechter het verbod om te verhuren aan buitenstaanders wel geldig acht, wellicht omdat zo’n verbod minder ingrijpend is dan het verbod op een verkoop aan buitenstaanders. De belangenafweging speelt daarbij dus in het nadeel van de eigenaar.
Door het vonnis van de rechtbank in eerste aanleg te Brussel kan de mede-eigenaar zijn parkeerplaats met andere woorden wel verkopen aan buitenstaanders, maar niet verhuren aan buitenstaanders.
Beste,
Mag iemand zijn parkeerplaats in de kelder van ons appartementsgebouw, verhuren of verkopen aan iemand die niet bij ons in een appartement woont.
Dus aan een buitenstaander.