In het nieuwe regeerakkoord staat te lezen dat de nieuwe regering het btw-tarief voor de afbraak en wederopbouw van gebouwen zal verlagen naar 6% i.p.v. het huidige 21%. Het gaat daarbij vaak om gebouwen die al jaren leegstaan en waar eigenlijk niks meer mee aan te vangen valt. De maatregel moet leegstand tegengaan en een doordachte ruimtelijke ontwikkeling mogelijk maken.
De regering schat op basis van een aantal eerdere onderzoeken dat het aantal heropgebouwde gebouwen zo met 35% zal toenemen. Door de belastingverlaging zou de Staat zo’n 444 miljoen euro btw-inkomsten mislopen. Op lange termijn verwacht men wel om het inkomstenverlies te compenseren, onder andere door de toename van het aantal heropbouwingen, de onroerende voorheffingen die daaruit de komende decennia zullen volgen, toekomstige vastgoedtransacties et cetera.
Huidig uitzonderingsregime voor 32 Belgische steden
Het btw-percentage van 6% is niet nieuw en bestaat momenteel al in 32 Belgische steden. In Vlaanderen gaat het om Aalst, Antwerpen, Brugge, Dendermonde, Genk, Gent, Hasselt, Kortrijk, Leuven, Mechelen, Oostende, Roeselare en Sint-Niklaas. Het gaat om gebieden met een verregaande graad van leegstand en verloedering, vaak in combinatie met hoge vastgoedprijzen.
Voor deze btw-verlaging gelden wel een aantal eisen. Zo moet het afbreken van het gebouw gevolgd worden door de wederopbouw van een woning op hetzelfde perceel. Een woning dient te worden geïnterpreteerd als een gebouw dat hoofdzakelijk voor privégebruik wordt gebruikt. Dat er ook een thuiskantoor aan verbonden is, wil dus nog niet zeggen dat het verlaagd btw-percentage niet van toepassing kan zijn.
Volstaat de afbraak van de garage?
Over het op te richten gebouw biedt het huidig wettelijk kader met andere woorden duidelijkheid. Over het gebouw dat wordt afgebroken, heerst er wel vaker enige discussie. Zo ook in een recente situatie waarbij een aannemer een kleine garage van 60 m² wilde afbreken en daarop een groot appartementsgebouw wilde plaatsen. Volstaat dat om van het 6% btw-tarief te genieten? De Rulingdienst deed daarover een uitspraak.
Volgens de Rulingdienst moet er in de eerste plaats sprake zijn van een gebouw. Dat is een constructie dat vast aan de grond verbonden is. Het maakt daarbij niet uit wat voor gebouw het is of welke bestemming er aan dat gebouw is gegeven. Zo komt een magazijn of een kantoorgebouw ook in aanmerking voor het verlaagd btw-tarief.
Daarnaast moet volgens de Rulingdienst het af te breken gebouw wel significant zijn, maar moet dat niet bekeken worden in verhouding met het gebouw dat opnieuw wordt opgetrokken. Volgens de Rulingcommissie is een garage van 60 m² in ieder geval significant. De afbraak van een garage van 60 m² om er een groot appartementsgebouw op te bouwen, komt met andere woorden in aanmerking voorhet verlaagde btw-tarief. Dat maakt het voor projectontwikkelaars al meteen interessanter.
Gevolgen van deze beslissing
De btw-administratie is nu verplicht om in deze zaak de uitspraak van de Rulingdienst te volgen, op voorwaarde natuurlijk dat de belastingplichtige zich netjes aan de regels houdt. Bekijkt de nieuwe regering dit ook op deze manier? Dat valt natuurlijk nog niet te zeggen. De vraag is vooral hoe de volgende regering de maatregel zal formuleren en of zij zomaar het huidig wetgevend kader zullen uitbreiden of het beperkter zullen formuleren. Als we de regeerverklaring (pdf) lezen, lijkt het vooral dat eerste te zullen worden:
In het kader van sociaal woningbeleid zal het verlaagd btw-tarief van 6% voor de afbraak en de heropbouw van gebouwen worden uitgebreid tot heel het Belgisch grondgebied.” (Verslag van de formateurs – Alexander De Croo & Paul Magnette – 30/09/2020, p. 27)
