Sinds 1 januari 2017 is het basistarief van de roerende voorheffing opgetrokken naar dertig procent. Gemeubeld verhuren is dus opnieuw een stuk minder interessant geworden. De roerende inkomsten worden immers belast aan 30%, terwijl de onroerende inkomsten niet aangegeven moeten worden en je hier automatisch belast wordt via het kadastraal systeem (behoudens bij verhuur aan professionals). Ook bij de verhuur van jouw woning of kamer via Airbnb is dat het geval. Toch kan je zelf een en ander doen om de fiscale gevolgen van het gemeubeld verhuren te optimaliseren. Let ook goed op wanneer je extra diensten aanbiedt.
Neem een percentage op in de overeenkomst
In principe neemt de wetgever aan dat het roerend gedeelte veertig procent van het totale huurbedrag behelst. In de praktijk is dat percentage toch wel erg hoog. Er is dan ook de mogelijkheid om het roerend en onroerend gedeelte in de huurovereenkomst op te splitsen. Het voornaamste doel is dan ook het bekomen van een lager percentage voor het roerend gedeelte. Idealiter voeg je een addendum toe waarin je de berekening van het huurbedrag voor de meubels zal verantwoorden. Hierbij kan je bijvoorbeeld aanhalen dat het gaat om ‘verouderde meubels’ en zo een bedrag vastleggen dat lager ligt dan de initiële veertig procent. In de praktijk verhoog je natuurlijk wel het bedrag voor het onroerend gedeelte, opdat je nog steeds dezelfde inkomsten int.
Voorbeeld: Je verhuurt een gemeubeld appartement aan een particulier en dit voor een maandelijks huurbedrag van 800 euro. Indien de overeenkomst niks opneemt, neemt de fiscus aan dat 480 euro onroerend is (belast via het kadastraal inkomen) en 320 euro roerend. Na afhouding van een kostenforfait van 50%, zal de fiscus dus een bedrag van 1.920 (12 maanden) belasten aan 30%. Het resultaat is een fiscale kost van 576 euro per jaar.
Indien de overeenkomst echter opneemt dat de huur voor het appartement 640 euro behelst en de huur voor het meubilair 160 euro, is de situatie helemaal anders. De totale roerende voorheffing zal immers nog maar 288 euro bedragen. Dat is een besparing van maar liefst 50%.
Tip: Ook wanneer je een kamer of woning via Airbnb verhuurt kan je de gasten vragen om voorafgaand een contract te ondertekenen. Vergeet wel niet het contract te vermelden in de beschrijving van de advertentie, net zoals een uiteenzetting van de voorwaarden ervan.
Houd facturen goed bij
Op de roerende inkomsten is er een gul kostenforfait van vijftig procent van toepassing. In principe hoef je de kosten dan ook niet aan te tonen. Indien je kan aantonen dat je meer kosten gemaakt hebt, is dat echter een aanrader. Houd daarom alle facturen goed bij. Denk aan de bewijsstukken van de schrijnwerker, de stoffeerder of de aankoopfacturen (afschrijving). Blijkt het totaal hiervan op het einde van het jaar hoger te zijn dan vijftig procent? Dan kies je ervoor om de kosten aan te tonen. In het andere geval opteer je dan weer voor de forfaitaire kostenaftrek.
Voorbeeld: Je verhuurt bovenstaand gemeubeld appartement aan een particulier en dit met de aangehaalde opsplitsing (640/160 euro). Doe je een beroep op de forfaitaire kostenaftrek zal dat resulteren in een totale roerende voorheffing van 288 euro. Kan je echter bewijzen dat de kosten oplopen tot zestig procent? Dan kan je de te innen roerende voorheffing beperken tot 230,40 euro per jaar. Andermaal is dat een jaarlijkse besparing van meer dan vijftig euro.
Opgelet bij bijzondere situaties
In de klassieke huursector is dat misschien niet het geval, maar via Airbnb is het niet ongebruikelijk om ook andere diensten aan te bieden. Denk bijvoorbeeld aan het aanbieden van een ontbijt. In zo’n geval is het volledig inkomen een winst (code 1200), terwijl je de kosten wel gewoon mag aftrekken. Deze kosten zijn in principe zelf aan te tonen en te bewijzen (houd facturen goed bij), maar de fiscus lijkt een kostenforfait tot 20% wel te aanvaarden. Ook het vast kostenforfait voor het roerend gedeelte is echter niet van toepassing.
Ook indien de huurder het huurgeld als kost aftrekt, ziet de situatie er overigens volledig anders uit.
