Wanneer je jouw huis te snel verkoopt, dan roept dat bij de fiscus de nodige vragen op. Dat kan dan ook grondige gevolgen met zich meebrengen, zowel in positieve als in negatieve zin. Een korte bespreking kan de nodige verduidelijking brengen. In dit artikel: wat bij een snelle verkoop van de woning (max. 5 jaar na aankoop)?
Eerste grens: verkoop van de woning binnen drie jaar na aankoop
Voorwaarden
Wanneer je een onroerend goed binnen de twee jaar na de datum van de notariële aankoopakte verkoopt (hiervoor wordt de datum van de notariële verkoopakte gebruikt), dan spreekt de fiscus van een zogenaamde snelle verkoop. Bij zo’n snelle verkoop kan je een deel van de registratierechten terugkrijgen. Niet onbelangrijk, want die registratierechten lopen in de praktijk nogal snel op.
In theorie geldt zo’n teruggave enkel indien het gaat om het gewone kooprecht (>= 10%), maar in de praktijk kan het ook gewoon bij het klein beschrijf (5%). Hoe dat komt? Wanneer je binnen de drie jaar verkoopt verlies je standaard het recht op dit klein beschrijf (zie verder). Weet verder ook dat het enkel gaat om de verkoop (van een deel of het geheel) van een onroerend goed en dat schenking of ruil niet meetelt (mits nuance: zie verder).
Opgelet: wanneer je een onroerend goed erft of het je werd geschonken, dan kan je bij snelle verkoop toch in aanmerking komen voor de teruggave van een deel van de registratierechten. Dezelfde voorwaarde blijft gelden: de vergelijking van de datum van de verkoopakte met die van de aankoopakte (moment dat de schenker of erflater het onroerend goed kocht).
Opgeletbis: Komt de drempel van twee jaar wel heel dichtbij? Dan is er ook een leuk juridisch ‘trucje‘: wanneer de akte werd verleden met een opschortende voorwaarde, dan geldt de datum waarop die voorwaarde toepassing vond. Het is met andere woorden van belang om zo’n opschortende voorwaarde al in het oorspronkelijke compromis op te nemen. Geef dat zeker door aan de vastgoedmakelaar of de notaris.
Hoeveel krijg je terug?
In Vlaanderen en Wallonië krijg je 60% van de betaalde registratierechten terug. In Brussel is dat slechts 36%. Verkoop je slechts een deel van het onroerend goed, bijvoorbeeld 1 appartement van een appartementscomplex? Dan zal dat percentage proportioneel evolueren. Hetzelfde geldt ook bij de verkoop van het vruchtgebruik.
Wat moet ik doen om een deel van de registratierechten terug te krijgen?
De betaalde registratierechten krijg je niet automatisch terug. Informeer zeker bij de notaris. De notaris zal in dat geval het nodige opnemen in de akte en een teruggaveverzoek indienen bij het registratiekantoor. Verwacht je geld echter niet al te snel: in de praktijk kan je er soms tot wel een half jaar op moeten wachten.
Wil je er echt het maximale uit halen en gaat het om een heel grote som? Dan kan je het verzoek tot teruggave in laten dienen door een deurwaarder. In dat geval zal er vanaf de datum van de betekening een intrest beginnen lopen van ongeveer 7% (althans op het moment van schrijven).
Tweede grens: verkoop van de woning binnen drie jaar na aankoop
Kwam je oorspronkelijk in aanmerking voor het zogenaamde klein beschrijf? Dan mag je volgens die voorwaarden de woning niet opnieuw verkopen binnen een periode van drie jaar. Doe je dat wel? Dan vervalt het recht op klein beschrijf en zal je nog steeds het normaal tarief moeten betalen.
Voor zij die verkopen binnen een termijn van twee jaar is hier heuglijk nieuws, aangezien ze wel gewoon van de teruggave kunnen genieten. Zij zullen inderdaad hetzelfde bedrag nogmaals moeten betalen, maar zullen anderzijds 60% van de volledige som terug kunnen krijgen. In de praktijk krijgen zij met andere woorden nog steeds ‘betaalde’ registratierechten terug (wel slechts 20% i.p.v. 60%).
Verkoop je binnen een periode tussen twee en drie jaar? Dan zal je inderdaad moeten bijbetalen. Leuk is anders, dus misschien de verkoop toch nog even uitstellen?
Derde grens: verkoop van de woning binnen vijf jaar na aankoop
Vooral bij zij die verkopen tussen de periode van twee en drie jaar horen we het vaak: «Als we moeten bijbetalen, dan vragen we gewoon meer voor de woning. Zo wordt dat toch mooi gecompenseerd». Toch houdt ook dat de nodige risico’s in. Zo kan je op de meerwaarde belast worden als het gaat om een verkoop binnen de vijf jaar na de aankoop (opnieuw te rekenen tussen de twee akten).
Gelukkig is er wel een vrijstelling voorzien voor zij die hun eigen woning – de woning waarin ze ook effectief gewoond hebben- verkopen. Hier hangt wel de voorwaarde aan vast dat ze de woning minimaal twaalf opeenvolgende maanden voor de verkoop ook effectief en onafgebroken betrokken hebben, alhoewel er nog een respijt mag zijn van zes maanden vóór de koper de woning verwerft. Met andere woorden: je mag de woning nog steeds vroeger verlaten om een nieuwe woning te betrekken, zolang dit maar maximaal zes maanden voor de effectieve verkoop gebeurt én je de woning reeds twaalf maanden betrokken hebt.
Samenvatting snelle verkoop van de woning
Zodra we het hebben over registratierechten en meerwaardebelastingen, wordt het vaak een stuk moeilijker. Mogelijks zie je door de bomen het bos niet meer? Dan vatten we het hieronder nog even voor jou samen.
