Het afgelopen jaar zijn we massaal gestart met thuiswerken. Werkgevers keerden hierop thuiswerkvergoedingen uit en komen zo tussen in de kosten voor een thuiskantoor. Recent werd de vraag gesteld wat de gevolgen hiervan zijn voor de fiscale behandeling van de huurinkomsten. Bij een beroepsmatig gebruik moet de verhuurder namelijk dieper in de geldbuidel tasten. En die factuur wordt vaak doorgeschoven naar de huurder. De minister sust alvast en geeft aan dat werknemer-huurders zich geen zorgen hoeven te maken.
Belastingen bij het verhuren van woningen
Woningverhuurders worden in principe niet belast op hun werkelijke inkomsten, maar op het kadastraal inkomen verhoogd met veertig procent. Dit laatste is voor hen over het algemeen fiscaal veel interessanter. Deze fiscale behandeling geldt enkel als de verhuurde woning niet beroepsmatig wordt gebruikt. Als de verhuurde woning beroepsmatig wordt gebruikt, zal de woningverhuurder alsnog op de werkelijke huurinkomsten worden belast.
Er kan ook sprake zijn van een gemengd gebruik, waarbij de woning zowel privé als beroepsmatig wordt gebruikt. Dit accepteert de fiscus enkel als er een geregistreerd huurcontract is waarbij deze uitsplitsing alvast wordt gemaakt. Dan zal de fiscus de uitsplitsing ook maken: voor het privégedeelte houdt hij rekening met het kadastraal inkomen verhoogd met veertig procent en voor het beroepsmatig gebruik houdt hij dan weer rekening met de werkelijke beroepsinkomsten.
Huurder is de dupe van een ongunstige fiscale behandeling
Voor de verhuurder is een belasting op de werkelijke inkomsten allesbehalve interessant. Daarom neemt een gewiekste verhuurder in de huurovereenkomst standaard een beding op dat stelt dat het verboden is om de gehuurde woning beroepsmatig te gebruiken. Doet de huurder dit toch, dan begaat hij een contractuele fout en dient hij op te draaien voor de schade.
In wezen is deze schade een meerkost voor de verhuurder: het verschil tussen de belasting op basis van de werkelijke beroepsinkomsten en wat hij normaal gesproken had moeten betalen, namelijk het kadastraal inkomen verhoogd met veertig procent. Voor de verhuurder blijft het natuurlijk hopen dat hij de kosten wel degelijk bij de huurder kan verhalen.
Deze aanpak slaagt natuurlijk niet bij een huurcontract waarbij alvast een uitsplitsing is gemaakt, hoewel de huurder zich dan nog steeds aan de uitsplitsingsafspraken dient te houden. Hier zal de verhuurder in principe al rekening hebben gehouden met de meerkost en een hogere huurprijs vragen. Ook in dit geval wordt de factuur met andere woorden naar de huurder doorgeschoven.
Beroepsmatig gebruik volgens de fiscus
Het is dus heel belangrijk om te weten wanneer de fiscus van beroepsmatig gebruik spreekt. Dit is zo voor de verhuurder, maar nog meer voor de huurder. In twee gevallen spreekt de fiscus van beroepsmatig gebruik.
In de eerste plaats is dit zo als de huurder een deel van de huurprijs of de huurlasten aftrekt als werkelijke beroepskosten, bijvoorbeeld wanneer een werknemer geen gebruik maakt van de forfaitaire kostenaftrek.
Ten tweede is het zo wanneer de werknemer van zijn werkgever een terugbetaling ontvangt van kosten die eigen zijn aan de werkgever én als deze terugbetaling ook (een deel van) de huurprijs moet dekken én als die terugbetaling door de werkgever als een beroepskost of een uitgave wordt geboekt.
In feite komt het erop neer dat als de huurder of zijn werkgever (een deel van) de huurprijs fiscaal aftrekt, de verhuurder ze aan zijn fiscale inkomsten moet toevoegen.
Gevolgen van thuiswerken in de coronaperiode
Ten gevolge van de coronasituatie wordt er opnieuw sterk ingezet op thuiswerken. Nooit eerder werkten zoveel mensen van thuis uit. Ze verbruiken dan thuis energie, water en toiletpapier. Daarnaast moeten ze een ruimte in hun woning voor het werk reserveren, waardoor ze niet optimaal van hun woning gebruik kunnen maken.
Werkgevers kennen daarom een forfaitaire thuiswerkvergoeding toe die dergelijke kosten moeten dekken. In principe heeft deze forfaitaire kostenvergoeding ook betrekking op de huur, wat gevolgen zou kunnen hebben voor de fiscale behandeling van de huurinkomsten.
Recent sprak de minister van Financiën zich uit over de gevolgen van de thuiswerkvergoeding voor de fiscale behandeling van de huurinkomsten (Vr. en Antw. Kamer 2020-2021, afl. 53, 201-203). Volgens de minister zal de verhuurder toch niet belast worden op basis van de werkelijke huurprijs. Slechts in twee situaties worden de werkelijke huurinkomsten belast:
- Wanneer de werknemer-huurder de huurprijs of de huurlasten fiscaal aftrekt
- Wanneer de werkgever de vergoeding voor de huur of de huurlasten specifiek onder die noemer betaalt en het als een kost aftrekt
Als een werknemer-huurder met andere woorden enkel de forfaitaire beroepskosten van zijn inkomen aftrekt (hij bewijst geen werkelijke beroepskosten) én hij geen specifieke terugbetaling van de huur krijgt van zijn werkgever, die dit ook als kost aftrekt, zal een forfaitaire thuiswerkvergoeding geen impact hebben op de fiscale behandeling van de huurinkomsten. Toch nog een meevaller in deze bijzondere coronatijden.
