Hond in huis: kan de huisbaas dat echt verbieden?

Zich met een huisdier op de huurmarkt begeven: het is geen eenvoudige opgave. In bijna iedere huurovereenkomst staat standaard geclausuleerd dat in het huurhuis huisdieren niet zijn toegelaten. Een huurhuis of appartement vinden waar honden zijn toegelaten, blijkt dan ook een onmogelijke opgave te zijn. De vraag die rest: mag de eigenaar eigenlijk aangeven dat in het huurhuis huisdieren niet zijn toegelaten? En wat zijn de sancties indien we maar gewoon “zwijgen” of “liegen” over het bestaan van die lieve poedel?

Mag de eigenaar in het huurhuis huisdieren verbieden?

Er is in de eerste plaats geen enkel verdrag of wet die aangeeft dat in een huurhuis honden toegelaten zijn. Anderzijds geeft artikel 8 EVRM wel aan dat ieder persoon recht heeft op een privé- en familiaal leven. Dit verdrag heeft voorrang op alle nationale wetgevingen. De Brusselse rechtbank van eerste aanleg gaf bijvoorbeeld reeds aan dat een clausule die het bezit van huisdieren het recht op een privé- en gezinsleven aantast (Rb Brussel, 7 april 2006). Ook de Aalsterse vrederechter bevestigde dit: een volledig verbod van huisdieren zou het doel ervan aantasten terwijl een verbod van “huisdieren die schade of overlast veroorzaken” wel binnen dat doel ligt. Kortom: een clausule die aangeeft dat in een appartement “luidruchtige honden” niet toegelaten zijn heeft meer kans op slagen dan een clausule die aangeeft dat alle huisdieren (incl. vissen of hamsters) er verboden zijn.

Maar contract is contract?

In een contract kan je dus wel degelijk clausuleren dat in het huurhuis huisdieren niet toegestaan zijn indien ze schade veroorzaken. Zo kan men bepalen dat in het appartement honden toegelaten zijn of net niet. De vraag is echter: is een inbreuk ook kwalificeerbaar als een ernstige contractuele fout? Net omwille van het fundamenteel recht op een privé- en familiaal leven is dat vaak moeilijk afdwingbaar.

Daarom zal de rechter meestal kijken naar de concrete omstandigheden en niet gewoon naar de contractuele bepaling. Zo zal de rechter zich bijvoorbeeld volgende vragen stellen:

• Is er sprake van overlast of van een potentiële overlast?;
• Staat de ligging van het onroerend goed het houden van het huisdier toe? (een vrijstaande woning is beter geschikt dan een appartement op een hogere verdieping);
• Om welk soort huisdier gaat het? (een grote hond zal een groter probleem vormen dan een kat, vis, of een kleine hond);
• Brengt het huisdier schade toe aan de woning?;
• Is het huisdier geschikt om binnen gehouden te worden? ;
• Bevindt het huisdier zich in een afgesloten hok in de tuin of in de woning?;
• Is er sprake van geluidshinder?;
• Is er sprake van geurhinder?;
• Om hoeveel dieren gaat het?;
• Is de eigenaar van het huisdier in staat om het dier voldoende te verzorgen en overlast te voorkomen?;
• Staat de persoonlijkheid van het dier het rustig genot door omwonende toe?

Slechts zelden zal de rechter het contract ontbinden, tenzij de concrete omstandigheden anders noodzaken. In de praktijk kan de rechter overgaan tot verschillende maatregelen:

• Het opleggen van voorwaarden: bv. het opruimen van ontlasting, maatregelen nemen om geurhinder te voorkomen, verbod om te telen met de dieren, …
• Een verbod opleggen: een verbod om nog huisdieren te houden en de verplichte verwijdering ervan uit het huurhuis;
• De ontbinding van de huurovereenkomst: enkel indien de overtreding voldoende zwaarwichtig zou zijn en als allerlaatste middel. Vaak gaat het om dieren die een hoge mate van overlast veroorzaken en waarvoor reeds eerder voorwaarden of een verbod werden opgelegd. De huurder moet zich immers nog steeds als een goede huisvader gedragen waardoor zware overlast wel een grond van ontbinding kan vormen terwijl het loutere bezit dat niet zomaar kan.

Wat bij schade aan het appartement of huurhuis?

Ongeacht of het gaat om een appartement waar een hond welkom is of niet: als huurder moet je instaan voor de schade die je aan het onroerend goed veroorzaakte. Houdt de huurder toch een hond terwijl die niet welkom was? Dan kan de verhuurder de schade op de huurder verhalen of afhouden van de huurwaarborg. Was de hond welkom in het appartement? Ook dan geldt die regeling. De contractuele clausule doet daar nooit afbreuk aan.

Opgelet: reglement van mede-eigendom speelt een grotere rol

Indien het belang van de andere bewoners van een appartement of residentie dat kan verantwoorden, kan het reglement van mede-eigendom wel op een verbod op huisdieren voorzien. Het reglement van mede-eigendom moet immers het rustig genot van iedere eigenaar verzekeren. Bij de huur van een klassieke woning kijkt men ook vaak naar de mate van overlast ten aanzien van andere buurtbewoners. Bij een appartement zal dat nog sterker spelen. Indien het reglement van mede-eigendom het bezit van huisdieren verbiedt en de eigenaar om die reden een gelijkaardige clausule opneemt in de huurovereenkomst, dan heeft dit alvast een grotere kans op slagen.

Als kandidaat-huurder liegen over jouw huisdieren?

In deze situatie is het liegen of verzwijgen van jouw huisdieren een verleidelijke optie. Geef je aan toch over huisdieren te beschikken? Dan krijg je zelden de huurwoning. Verzwijg of lieg je? Dan is het voor de verhuurder moeilijk om daar iets tegen te beginnen, zeker indien jouw huisdieren echte schatjes blijken te zijn en geen overlast veroorzaken.

Toch is het ook hier opletten geblazen. Naast de tien goddelijke geboden zijn er immers nog heel wat andere wettelijke bepalingen die het de liegende huurder nadien fiks lastig kunnen maken. Zo kunnen de andere mede-eigenaars bijvoorbeeld de verhuurder aanspreken omwille van het aantasten van hun recht op rustig genot. De verhuurder kan op zijn beurt dan weer de schade verhalen op de liegende huurder (alhoewel zijn schadeveroorzakende feiten ook al in zijn nadeel spelen). Uiteraard komt het ook gewoon de verstandhouding niet ten goede en moet je maar hopen dat de verhuurder het contract op het einde van de looptijd niet kan opzeggen. Misschien toch maar vriendelijk vragen of jouw kat of hond niet toegelaten is? Vragen staat natuurlijk vrij… Loont al die eerlijkheid niet? Dan zal het gezond verstand primeren: de vragen die de rechter zich zal stellen liggen immers nog steeds in die lijn.