Bij de afwikkeling van faillissementen en schuldenzaken gelden er strikte regels, waarbij bepaalde schuldeisers nu eenmaal voorrang hebben. Het kan gaan om een algemene voorrang ten opzichte van de algemene boedel of een bijzondere voorrang op bepaalde delen van deze boedel. Deze regels zorgen er bijvoorbeeld voor dat een hypotheekverstrekker meer zekerheid heeft dan een niet-bevoorrechte geldschieter.
Huurinkomsten maken deel uit van het beslagen onroerend goed
Er zijn onder meer regels die betrekking hebben op een verhuurd onroerend goed. Wanneer er beslag wordt gelegd op een verhuurd onroerend goed, zullen deze huur- en pachtgelden als onroerend worden beschouwd en deel beginnen uit te maken van het onroerend goed. Dat staat te lezen in artikel 1576, lid 1 Ger.W.
Huur- en pachtgelden worden vanaf het beslagexploot voor onroerend gehouden om, samen met de prijs van het onroerend goed, volgens de rang van de hypotheken te worden verdeeld.” (Art. 1576, lid 1 Ger.W.)
Het klinkt complex, maar deze regel is eigenlijk heel logisch. In theorie heeft degene die beslag heeft gelegd, bijvoorbeeld de bank die een hypothecaire lening toekende aan de verhuurder, recht op de inkomsten van het pand. Maar de huurder heeft wel een huurovereenkomst met de oorspronkelijke verhuurder en betaalt op basis van deze huurovereenkomst ook aan de oorspronkelijke verhuurder. De huurder weet uiteraard niet altijd wat er boven zijn hoofd plaatsvindt en moet zijn huurovereenkomst respecteren.
De genoemde regel staat de huurder daarom toe om de huurgelden gewoon aan zijn oorspronkelijke verhuurder te betalen. Voor de huurder veroorzaakt dat het minste gedoe. Maar het geld dat de oorspronkelijke verhuurder van de huurder ontvangt, behoort eigenlijk toe aan de bank. De wetgever wil daarom voorkomen dat andere schuldeisers, bijvoorbeeld de internetprovider of een leverancier, beslag kunnen leggen op het huurgeld dat de verhuurder voor de bank heeft ontvangen. Daarom wordt er bij de rangregeling rekening gehouden met dit geld en voegt men de huurgelden gewoon toe aan het onroerend goed waarop de bank een voorrecht heeft. Zo krijgt degene die beslag heeft gelegd op het onroerend goed toch waar hij recht op heeft, terwijl het geen gedoe veroorzaakt voor de huurder. Het een en ander geldt vanaf het moment van het beslagexploot.
Huurinkomsten maken deel uit van de onroerende boedel
In een recente zaak diende het Hof van Cassatie zich uit te spreken omtrent hoe het zit bij de situatie waarbij het faillissement is uitgesproken. Het Hof van Cassatie (Cass. 9 december 2021) besliste dat het een en ander ook geldt bij een faillissement. Ook dan zal de bank als eerste recht hebben op deze huurgelden.
De huur- en pachtgelden worden volgens artikel 1576, eerste lid, Gerechtelijk Wetboek vanaf het beslagexploot voor onroerend gehouden om, samen met de prijs van het onroerend goed, volgens de rang van de hypotheken te worden verdeeld. Dit geldt ook voor gelden verkregen in het raam van een contractuele bezetting van het goed. Deze bepaling is van overeenkomstige toepassing indien de schuldenaar het voorwerp wordt van een faillissement.” (Cass. 9 december 2021)
