Wonen in onroerend erfgoed zorgt voor een heuse uitdaging. Niet alleen omdat je deel uitmaakt van een stukje geschiedenis, maar ook omdat het extra verantwoordelijkheden vergt. Als eigenaar moet je er immers voor zorgen dat het onroerend erfgoed zijn waarde niet verliest. Soms dringen speciale onderhoudstechnieken zich dan ook op en mogelijks is zelfs een dure restauratie niet te vermijden.
Toch is bewoning nog steeds de ideale manier om onroerend erfgoed te behouden. Daarom doet ook de Vlaamse Overheid een en ander om jou te ondersteunen. Wie onroerend erfgoed wil kopen, kan dan ook rekenen op diverse steuntjes in de rug.
# 1. Vermindering verkooprecht en schenkbelasting
Bij de aankoop van een beschermd onroerend erfgoed kan je een vermindering krijgen van de verkooprechten of van de schenkbelasting. Je moet dan wel het bedrag van het financiële voordeel in het beschermd goed investeren.
Koop je bijvoorbeeld een beschermd monument en ga je het als gezinswoning gebruiken? Dan moet je geen 7% verkooprechten betalen maar slechts 1%. De overige zes procent dien je dan wel te investeren in het behoud van het onroerend erfgoed. Bij een schenking gaat het dan weer om een verlaagd percentage van 3%. De notaris zal jou informeren over de exacte formaliteiten en voorwaarden.
# 2. De erfgoedlening: goedkoop lenen voor werken aan onroerend erfgoed
Hiernaast is er de erfgoedlening. De erfgoedlening is er niet voor de aankoop van het onroerend goed, wel voor de werken eraan. Denk bijvoorbeeld aan restauratiewerken, maar ook aan ingrepen om bijvoorbeeld de energieprestatie van het erfgoed te verbeteren. Ook persoonlijk kan je er dus beter van worden. Inderdaad: want de erfgoedlening heeft een lage intrestvoet.
Bij particulieren spreken we hier van de erfgoedlening – type consumentenkrediet. Je dient minimaal 25.000 euro te lenen en kan maximaal 250.000 euro lenen (mits een eigen inbreng van min. 20%).
Bovendien kan je de erfgoedlening gewoon cumuleren met een erfgoedpremie of een vermindering van de personenbelasting.
# 3. Erfgoedpremie: een premie tot 40% bij werken aan onroerend erfgoed
De erfgoedpremie is een speciale premie voor het uitvoeren van onderhouds- of restauratiewerken aan beschermd onroerend erfgoed. Ook hier kan je de erfgoedpremie in sommige gevallen ook gebruiken voor energiebesparende maatregelen. Dat is ook logisch: indien je bijvoorbeeld spouwmuurisolatie laat aanbrengen bij een speciale gevel, kan je tegen extra kosten aanlopen.
Er zijn twee procedures mogelijk om een erfgoedpremie aan te vragen. In de eerste plaats is er de standaardprocedure met een beperkte administratieve last. De kosten mogen dan niet meer dan 25.000 euro excl. btw bedragen. Je kan een premie tot 40% van die kosten ontvangen, maar in sommige gevallen (bv. bij ZEN-erfgoed) gelden wel hogere percentages.
In het andere geval dien je de bijzondere procedure te volgen. Hier is geen maximumpercentage van toepassing maar kijk je wel aan tegen een langere behandelingstermijn. Ook hier krijg je in principe een premie tot 40%.
Opgelet: Er geldt een cumulatieverbod ten aanzien van de erfgoedpremie. Je kan de erfgoedpremie dus niet combineren met een vermindering van de personenbelasting of met een verlaging van het verkooprecht of de schenkbelasting. Wel kan je het combineren met de erfgoedlening.
Opgelet²: voor het aanvragen van een erfgoedpremie heb je bijna altijd een goedgekeurd beheersplan nodig. Voor het opmaken van zo’n beheersplan kan je dan wel weer een onderzoekspremie aanvragen.
# 4. Onderzoekspremie: tot 80% van de kostenraming
Zoals eerder aangehaald is een goedgekeurd beheersplan onder andere noodzakelijk voor het aanvragen van een erfgoedpremie. In zo’n geval kan je een onderzoekspremie aanvragen.
Een onderzoekspremie aanvragen is mogelijk voor:
- Een historisch onderzoek naar een beschermd goed of een goed gelegen in een erfgoedlandschap;
- Een bouwtechnisch onderzoek naar een beschermd goed of een goed gelegen in een erfgoedlandschap;
- Een herbestemmingsonderzoek naar een beschermd goed of een goed gelegen in een erfgoedlandschap;
- Het opmaken van een beheersplan voor een onroerend erfgoed;
- Het opmaken van een energieaudit voor een beschermd monument.
De onderzoekpremie kent een begrenzing tot 25.000 euro (excl. btw) en bedraagt in principe 80% van de aanvaarde kostenraming.
# 5. (Ingewikkelde) premie voor buitensporige opgravingskosten
In sommige gevallen zal je verplicht worden om aan jouw vergunningsaanvraag een archeologienota toe te voegen, waarna er eventueel ook een archeologisch onderzoek dient te volgen. In zo’n geval kan je beroep doen op de forfaitaire premie voor buitensporige opgravingskosten.
Deze forfaitaire premie voor buitensporige opgravingskosten richt zich voornamelijk op bouwheren die de kosten niet over verschillende bouwprojecten kunnen verspreiden. Professionele vastgoedontwikkelaars kunnen er dus geen beroep op doen.
De berekening van de premie voor buitensporige opgravingskosten is vrij ingewikkeld. Hieronder is de formule met bespreking van de verschillende variabelen weergegeven.
Premie voor buitensporige opgravingskosten = {[12.123 + ( a x 353,1 ) + (b x 3.296,5) + ( c x 37) + ( d x 56,9) – ( e x 921) – ( f x 339,8) – (g x 6.284,3 ) – (h x 4.326,3)]-1.500} x 0,4
Waarbij:
| a | Het aantal mensdagen |
| b | Het aantal complexe spoorcombinaties dat opgegraven werd |
| c | Het aantal antropogene spoorcombinaties dat opgegraven werd |
| d | Het aantal natuurlijke spoorcombinaties en verstoringen dat opgegraven werd |
| e | Het aantal archeologische structuren |
| f | De vraag of het al dan niet om een site zonder complexe verticale stratigrafie gaat (indien ja: 1, anders: 0) |
| g | De vraag of het al dan niet gaat om een opgraving uitgevoerd als een werfbegeleiding (indien ja: 1, anders: 0) |
| h | De vraag of er al dan niet bemaling werd toegepast voor de opgraving (indien ja: 1, anders: 0) |
| € 12.123 | Forfaitair basisbedrag |
| € 1.500 | Een franchise die steeds ten laste is van de aanvrager |
| 0,4 | Het premiepercentage van 40% |
# 6. Vermindering personenbelasting
Wanneer je als eigenaar investeert in het onderhoud of de restauratie van jouw onroerend erfgoed, dan kan je de gemaakte kosten deels in mindering brengen van jouw belastingen. De beheersmaatregelen moeten dan wel in deze lijst zijn opgenomen. Het gaat bijvoorbeeld om het plaatselijk herstellen van metselwerk of het ontmossen van daken in riet.
Voor de berekening van de belastingvermindering voor onderhoud en restauratie van een beschermd onroerend erfgoed, dien je alle toegelaten uitgaven bij elkaar op te tellen. Dit wordt begrensd op 25.000 euro per onroerend erfgoed. Je hebt vervolgens recht op een belastingvermindering van 40% per onroerend erfgoed. Bij meerdere eigenaars wordt het plafond beperkt per eigendomsaandeel.
Opgelet: Je kan de belastingvermindering niet cumuleren met een verlaging van het verkooprecht of van de schenkbelasting of met de erfgoedpremie. Het kan dan ook de moeite lonen om steeds de berekening te maken en na te gaan wat voor jou het interessantst is.
