In theorie is het niet verplicht om een brandverzekering af te sluiten voor het volledige appartementsblok. Meestal voorzien de statuten echter anders en sluit de raad een collectieve polis af. Via de collectieve polis heeft iedereen de zekerheid dat het gebouw (gemene en private delen) een verzekering heeft. Maar volstaat de collectieve polis wel?
Wat dekt de blokpolis?
Meestal ziet zo’n blokpolis er gewoon uit zoals de klassieke brandverzekering. Het gaat om een standaarddekking waarin een bepaald bedrag wordt voorzien. Voor een ruimere dekking kan gekozen worden voor een allrisk. Het is de vereniging van mede-eigenaars die de premie (jaarlijks) zal betalen, alhoewel die na de tussenkomst van de syndicus uiteindelijk bij alle individuele mede-eigenaars terechtkomt.
Belangrijk is wel dat de waarde van het gebouw correct ingeschat werd. Bij een brand zal de verzekeraar anders niet altijd de volledige waarde van de schade vergoeden. Via de evenredigheidsregel kan de verzekeraar de schade immers pro-rata vergoeden: sloeg de verzekering op 70% van de effectieve waarde van het pand? Dan zal de verzekeraar slechts 70% van de schade vergoeden, ook wanneer de totale schade lager is dan het verzekerde bedrag.
Opgelet: verzekeraar kan schade verhalen
Aangezien het gaat om een appartementsgebouw ligt vaak één van de bewoners aan de oorzaak van het schadegeval. Een ongedoofde sigaret kan dan niet alleen zijn eigen appartement maar ook de omliggende appartement en de gemene delen beschadigen. In dat geval komt de blokpolis (eventueel pro-rata) tussenbeide. De verzekeraar vergoedt de nieuwwaarde maar rekent meestal wel een franchise aan.
Bijzonder is dat het Hof van Cassatie eind 2016 aangaf dat de individuele mede-eigenaars als derden worden aanzien. Dat betekent dat de verschillende eigenaars de schade op elkaar kunnen verhalen. Zo kan men bijvoorbeeld de franchise verhalen op de mede-eigenaar maar evenzeer het gedeelte dat niet werd gedekt omwille van onderverzekering (de evenredigheidsberekening). Weet wel dat de verzekeraar de nieuwwaarde dekt maar dat het verhaal enkel op de werkelijke waarde slaat. Om dergelijke problemen af te handelen wordt aangeraden om een rechtsbijstandverzekering bij de blokverzekering op te laten nemen.
Aangeraden om ook een familiale polis af te sluiten
De aansprakelijkheidsvordering kan gedekt worden door een familiale polis. De familiale polis (BA gezin) zal immers de aansprakelijkheid buiten contract vergoeden. Lig je aan de oorzaak van de brand en is er brand- of waterschade? Dan betrek je best meteen ook de eigen verzekeraar om de aansprakelijkheid te dekken. Ook hier is een aanvullende rechtsbijstandverzekering aangeraden.
1 reactie