Vooral bij vastgoedtransacties – het komt ook daarbuiten voor – vraagt een makelaar al eens om een sterkmakingsbeding te onderteken. Kort gezegd beloof je dan dat een ander iets zal doen, zoals kopen of verkopen. Wat is een sterkmakingsbeding en is een sterkmakingsbeding ondertekenen wel zo verstandig? We leggen het voor je uit.
Men kan enkel in eigen naam verbinden of bedingen
Een sterkmakingsbeding is eigenlijk een heel bijzonder beding, want in principe kan men enkel voor zichzelf overeenkomsten aangaan. Dat is ook zo opgenomen in artikel 1119 BW:
Art. 1119. In het algemeen kan niemand zich verbinden of iets bedingen in zijn eigen naam, dan voor zichzelf.”
Sterkmaking is een van de uitzonderingen die vervolgens in de artikelen 1120 tot en met 1122 BW zijn opgenomen. In artikel 1121 BW is de mogelijkheid om te bedingen ten behoeve van een derde, waarbij de derde enkel hoeft te aanvaarden, opgenomen. Zo kan een oom een schenking doen aan een neefje. Als het neefje de schenking aanvaardt, kan de oom niet meer terug.
In artikel 1122 BW is de algemene regel opgenomen dat men eigenlijk niet alleen bedingt voor zichzelf, maar ook voor zijn erfgenamen en rechtverkrijgenden. Als ouders een hypothecaire lening aangaan, moeten de erfgenamen deze lening later in principe aflossen. Met een goede schuldsaldoverzekering valt dit in de praktijk te voorkomen.
In artikel 1120 BW vind je meer informatie over de zogeheten sterkmaking.
Inhoud en omvang van het sterkmakingsbeding
Het sterkmakingsbeding is een beding waarbij een contractspartij aan zijn medecontractant belooft dat een ander iets zal doen. De sterkmaking wordt vaak als een beding in een overeenkomst opgenomen, maar kan ook het onderwerp van een overeenkomst uitmaken. De sterkmaking is omschreven in artikel 1120 BW. De derde maakt in ieder geval geen deel uit van de overeenkomst en is met andere woorden vrij om dit al dan niet te doen. Het is dus geen driepartijenovereenkomst.
Art. 1120. Niettemin kan men zich sterk maken voor een derde, door te beloven dat deze iets doen zal; behoudens schadevergoeding ten laste van hem die zich heeft sterk gemaakt of die beloofd heeft de verbintenis te zullen doen bekrachtigen, indien de derde weigert ze na te komen.”
Op de schouders van degene die het sterkmakingsbeding ondertekent (de sterkmaker), rust er dus een resultaatsverbintenis. De sterkmaker moet nu de instemming van de derde verkrijgen. In het sterkmakingsbeding kan een termijn worden overeengekomen waarbinnen de derde moet instemmen, maar dit is niet verplicht. Dan is het wel noodzakelijk dat de instemming binnen een redelijke termijn wordt bekomen. Wat redelijk is, is afhankelijk van de situatie.
Derde stemt in
Als de derde vervolgens instemt, verdwijnt de sterkmaker uit de rechtsband. Hij heeft zijn taak gedaan en daar stopt het voor hem. De sterkmaker heeft er dan niks meer mee te maken.
De derde moet dan de overeenkomst uitvoeren en de derde zal ook aansprakelijk zijn als hij dat niet doet. Bijzonder is dat de toestemming van de derde met terugkerende kracht wordt gegeven. Al op het tijdstip dat de sterkmaker zich sterk maakte, is de derde dan de contractspartij en niet op het tijdstip dat de derde persoonlijk instemde.
Het instemmen door de derde volstaat, bijvoorbeeld door zelf zijn handtekening onder de koopovereenkomst te plaatsen. Het risico dat de derde daarna zijn verbintenissen niet naleeft, rust op de contractspartij en niet op de sterkmaker.
Derde stemt niet in
Als de derde niet instemt, is de sterkmaker persoonlijk aansprakelijk. Hij zal persoonlijk op het matje worden geroepen en zal zelf een schadevergoeding moeten betalen. Vaak wordt er in de overeenkomst opgenomen wat de sanctie daarvoor is, zodat er nadien geen discussie over hoeft te bestaan. De sanctie bij een koopovereenkomst kan bijvoorbeeld zijn dat de sterkmaker dan maar zelf moet kopen of een schadevergoeding moet betalen van 10% van de overeengekomen koopprijs.
Wanneer wordt een sterkmakingsbeding gebruikt?
De sterkmaker loopt een groot risico. Hij verbindt zich er namelijk toe dat een derde iets zal doen en is vervolgens volledig afhankelijk van de vrije beslissing van de derde. Daarom moet je hier voorzichtig mee omspringen. Onderteken enkel een sterkmakingsbeding als je echt zeker bent dat een ander iets zal doen.
In de praktijk wordt het sterkmakingsbeding vaak gebruikt bij de aankoop van een woning. Door de krapte op de woningmarkt is het soms nodig om snel te beslissen. Dan kan er toch snel een overeenkomst worden gesloten als een andere medekoper, vaak de partner, niet aanwezig kan zijn. Door de relationele band en eerdere afspraken kan de ene koper er dan op rekenen dat de partner uiteindelijk ook de koopovereenkomst zal ondertekenen.
Ook in de andere richting komt het voor. Ten gevolge van een erfenis kan het dat een onroerend goed heel wat eigenaars en vruchtgebruikers heeft. Het is dan niet altijd eenvoudig om van iedereen een handtekening te verkrijgen. Als allen eerst overeenkwamen een bod vanaf een bepaald bedrag te accepteren, kan een van de eigenaars met een gerust hard het bod accepteren en zich sterk maken dat ook de andere mede-eigenaars de koopovereenkomst zullen ondertekenen. Uiteraard op risico dat een van hen zich nog bedenkt.
