Een woning verhuren is altijd zoeken naar een geschikte huurder. Vaak heeft een woning ook een bepaalde capaciteit. Verhuur je een appartement met twee slaapkamers, dan voorzie je meestal drie tot vier bewoners. Zou dat het dubbele zijn, dan heeft dat nefaste gevolgen aangezien een en ander ook dubbel zo snel slijtage zal oplopen. Wat kan je doen om te voorkomen dat de vriendelijke huurder een heleboel vrienden in jouw woning laat intrekken? Wij geven alvast zeven tips om te veel bewoners in een huurhuis te verhelpen.
# 1. Beroep je op de wettelijke beperkingen
In zowel het Vlaams als Brussels gewest zijn er zogenaamde bezettingsnormen. Toch moeten we al meteen met de deur in huis vallen: deze bezettingsnormen zijn erg ruim geformuleerd. Voor een appartementje van 80 m² bedraagt die norm immers zeven personen (Vlaanderen). Wordt die norm overschreden, dan kan de wooninspectie het pand onbewoonbaar verklaren. Niet zo aangenaam maar wel een goed pressiemiddel.
# 2. Verbied onderhuur
Onderhuur kan in het contract expliciet verboden worden. De huurder kan dan niet onderverhuren zonder jouw toestemming. Doet hij dat toch, dan kan je hem aanmanen om met onmiddellijke ingang een einde te stellen aan die situatie. Zijn er te veel bewoners in een huurhuis ten gevolge van onderhuur, dan kan je hier meteen consequent ingrijpen. Anderzijds hoeft het niet perse te gaan om onderhuur, je kan je huurder dan ook niet zomaar verbieden om met iemand samen te gaan wonen. Of toch?
# 3. Vraag naar de gezinssamenstelling bij de keuze van de huurder
Verhuurders weten soms niet welke vragen ze al dan niet mogen stellen aan een huurder en welke argumenten geldig zijn om een huurder af te wijzen. We kunnen alvast zeggen dat vragen naar de gezinssamenstelling van de kandidaat-huurder perfect geldig is. Dat staat onder andere letterlijk te lezen in een aanbeveling van de Privacycommissie (nr. 01/2009, 18/03/2009). Ook is een te grote gezinssamenstelling een geldige reden om de huur te weigeren.
# 4. Voorzie een drukkingsmiddel in het contract
In het contract kan je letterlijk opnemen dat de woning maar geschikt is voor X aantal bewoners, dat de huurder daarvan op de hoogte is en dit ook zal naleven. Een belangrijke opmerking is alvast dat je voldoende realistisch moet zijn: een huis met drie slaapkamers kan bijvoorbeeld niet beperkt worden tot maximaal twee inwonenden. Houdt de huurder zich niet aan deze bepaling en zijn er te veel bewoners in een huurhuis? Dan kan je aanhalen dat de huurder zich niet als een goede huisvader opstelt.
# 5. Kan je de huurprijs aanpassen bij te veel bewoners in een huurhuis?
Soms zien we in een contract wel eens staan dat de huurder het recht zou hebben om de huurprijs te verhogen met X aantal euro indien er te veel bewoners in een huurhuis zouden zijn. In de praktijk ligt dat moeilijk, aangezien de huurder het genot van het pand heeft en zo’n bepaling een soort sanctie zou uitmaken. Anderzijds doet het sommige huurders misschien wel twee keer nadenken, maar juridisch moet je zeker niet alle hoop op zo’n clausule zetten.
Wat je dan wel beter kan opnemen is een clausule m.b.t. de aanpassing van kosten en voorschotten voor bijvoorbeeld de nutsvoorzieningen. Hier zullen meerdere bewoners rechtstreeks invloed hebben op het verbruik en valt een en ander wel te verantwoorden. Is er geen clausule opgenomen en merk je alsnog dat er te veel bewoners in een huurhuis zijn? Dan kan je je nog steeds tot de vrederechter wenden met diezelfde argumenten en hem vragen om het maandelijks voorschot te herzien.
# 6. Verzamel bewijs van te veel bewoners in een huurhuis
Wat je ook doet: zonder bewijs sta je nergens. Ga langs bij de burgerlijke dienst van de gemeente en vraag een attest van de gezinssamenstelling van de huurder. Dat is natuurlijk enkel een oplossing indien de bewoners daar ook effectief gedomicilieerd zijn. In het andere geval zal je het slinkser moeten aanpakken. We denken bijvoorbeeld aan een getuigenis van de buren. Foto’s kunnen handig zijn maar beperk je dan tot foto’s van de bewegingen rondom het huis. Hier is het immers belangrijk dat je niet zomaar de privacy schendt van de bewoners, zelf al zijn het ongewenste gasten.
# 7. Kaart de problematiek aan bij de vrederechter
Bieden voorgaande tips geen soelaas? Breng dan eens een bezoek aan de vrederechter. Hier kan je immers aanhalen dat de huurder het goed niet als een goede huisvader gebruikt. Of dat redding zal bieden hangt af van de concrete omstandigheden, zoals de overlast die de bewoners veroorzaken, de totale oppervlakte, de totale aantal inwoners, het aantal slaapkamers, etc. Het feit dat er een specifieke clausule opgenomen werd in de huurovereenkomst (zie # 4.) kan een concrete omstandigheid vormen waar de vrederechter rekening mee zal houden. In het verleden besliste de vrederechter te Gent bijvoorbeeld al dat “een ander gezin dat introk in een kleine woning”, met ineens “tien bewoners tot gevolg”, een reden was om “de huurovereenkomst te ontbinden”.
