Vanaf 1 januari 2019 ondergaan de wettelijke regels omtrent het appartementsmede-eigendom een aantal wijzigingen. Op die manier hoopt de wetgever de regels van het appartementsmede-eigendom eenvoudiger af te stemmen op de praktische situatie. Snellere beslissingsprocedures, de introductie van een nieuw voorrecht en de verplichting van een reservekapitaal moeten bijvoorbeeld financiële belemmeringen wegwerken. Niet onbelangrijk in een tijd waar appartementen steeds vaker het onderwerp vormen van een nieuwbouwproject. Het is overigens niet alleen in België dat de regels omtrent appartementsmede-eigendom wijzigen. Ook in Nederland is de wetgeving omtrent VvE’s overigens sterk aan het veranderen, waardoor VVE beheer er in de lift zit.
Bevoegdheid vrederechter bij geschillen
De wet van 18 juni 2018 (BS 2 juli 2018) geeft aan dat alle geschillen met betrekking tot de gedwongen mede-eigendom van gebouwen of groepen van gebouwen, voortaan tot de bevoegdheid van de vrederechter behoren. Dit alles zonder rekening te houden met het bedrag van de vordering. Vanaf 1 januari 2019 zal de vrederechter dus een exclusieve bevoegdheid genieten bij geschillen omtrent het appartementsmede-eigendom.
Verplicht reservekapitaal
Vanaf 1 januari 2019 zal het vermogen van de vereniging van mede-eigenaars uit twee delen moeten bestaan:
- Een werkkapitaal;
- Een reservekapitaal.
Vroeger was er al de mogelijkheid om een reservekapitaal aan te leggen. Vanaf 1 januari 2019 wordt het dan weer de regel. Door de aanleg van dat kapitaal voorkomt men dat de mede-eigenaars financieringsproblemen krijgen bij plotselinge kosten. Denk bijvoorbeeld aan de kosten ten gevolge van een te vervangen lift.
Makkelijker invorderen van lasten door syndicus
Voor de fiscus zal het dan weer eenvoudiger worden om de lasten in te vorderen. Zo is een voorafgaande beslissing van de algemene vergadering niet noodzakelijk om gerechtelijke of buitengerechtelijke maatregelen te treffen.
Overigens: bij met vruchtgebruik bezwaarde kavels zijn alle titularissen van de zakelijke rechten hoofdelijk gehouden tot de betaling van de lasten, ongeacht of ze nu vruchtgebruiker of blote eigenaar zijn. Ook dat maakt het invorderen een stuk eenvoudiger.
Nieuw voorrecht bij niet betaling kosten en lasten
De vereniging van mede-eigenaars krijgt een voorrecht indien een mede-eigenaar verzuimt om de kosten en lasten te betalen. Dit voorrecht wordt gevestigd op de kavel van de verzuimde mede-eigenaar en beperkt zich tot de bijdragen van het vorige en het lopende boekjaar. Ook de kosten met betrekking tot het uitbesteden van een aantal beheertaken, zoals VVE beheer Amsterdam dat bijvoorbeeld in Nederland doet, komen voor het voorrecht in aanmerking.
Dit voorrecht voor de vereniging van mede-eigenaars neemt rang na het voorrecht van de gerechtskosten, het voorrecht van de verzekeraar op de verzekerde zaak en eventuele eerder ingeschreven voorrechten. Ook dit voorrecht moet ingeschreven worden in de registers van de hypotheekbewaarder.
Aanpassingen overdrachtsregels bij appartementsmede-eigendom
Het gaat voornamelijk om enkele kleine wijzigingen aan de overdrachtsregels bij appartementsmede-eigendom:
- Er geldt eenzelfde informatieplicht voor alle rechtshandelingen die het eigendomsstatuut van een kavel wijzigen;
- Een kleine uitbreiding van die informatieplicht;
- De notaris moet bij het verlijden van de authentieke akte de gewone en buitengewone lasten afhouden. De uittredende mede-eigenaar heeft de mogelijkheid om een en ander te betwisten, waarna de notaris die betwisting moet melden aan de syndicus.
Snellere beslissingsprocedure binnen algemene vergadering
Ook wat betreft de algemene vergadering voert de wetgever enkele wijzigingen door. Het gaat onder andere om volgende wijzigingen:
- De eigenaar van een kavel zal zich mogen laten bijstaan door één persoon en moet hier vooraf melding van maken aan de syndicus. De vergezellende persoon (expert) mag de vergadering echter niet sturen of monopoliseren;
- Indien er geen syndicus meer is, mag de raad van mede-eigendom een algemene vergadering bijeenroepen om een syndicus aan te wijzen. Eventueel kan de voorzitter van de laatste algemene vergadering de algemene vergadering bijeenroepen om een syndicus aan te wijzen;
- Eigenaars die niets bijdragen aan een gemeen deel zullen de stemming hierover niet kunnen blokkeren: «de betaler beslist» wordt de regel indien de lasten uitsluitend tussen bepaalde mede-eigenaars zijn verdeeld;
- De wetgever versoepelt de meerderheden die noodzakelijk zijn om binnen de algemene vergaderingen beslissingen te nemen. De drievierdemeerderheid wordt in sommige gevallen vervangen door een tweederdemeerderheid. Bij de oprichting van de facultatieve raad van mede-eigendom zal dan weer een volstrekte meerderheid noodzakelijk zijn.
Tarieven opnemen in het syndicuscontract
Vanaf 1 januari 2019 zal het verplicht worden om in het syndicuscontract een tariefregeling op te nemen. Het zal gaan om een lijst met forfaitaire prestaties en een lijst met aanvullende prestaties. Uiteraard steeds met de daarbij horende vergoedingen.
