Verkoop op lijfrente: wat is het en wat moet je allemaal weten?

Jaarlijks zouden ongeveer 5% van de onroerende goederen op lijfrente verkocht worden. Totaliter blijft het dan ook een beperkte rol spelen in de Belgische vastgoedwereld. Uit de praktijk blijkt dat velen ook niet echt helemaal weten wat zo’n lijfrente exact inhoudt, laat staan wat de gevolgen ervan zijn op fiscaal en erfrechtelijk vlak. In dit artikel leggen wij een en ander uit en hebben wij ook aandacht voor een aantal praktische zaken.

Lijfrente betekenis

Bij een verkoop op lijfrente koopt men een woning zoals we het klassiek gewoon zijn: een onderhandse overeenkomst gevolgd door een authentieke akte. Het grote verschil zit hem echter in de verkoopprijs, de commissie voor de makelaar en de fiscale gevolgen. Een en ander lichten we verder nader toe. Zo zal men naast een vaste som ook een periodiek bedrag betalen aan de begunstigde. Het periodiek bedrag kan vastgesteld worden voor een overeengekomen termijn maar geschiedt meestal levenslang, waardoor men eigenlijk een beetje ‘gokt’ op de levensverwachting van de begunstigde. Ook bij de bepaling van het bedrag zal men rekening houden met de leeftijd van de begunstigde en diens sterftekansen.

Meer informatie: bekijk de video op Notaris-TV.

Voordelen verkoop op lijfrente

Soms wordt er wel eens kritiek opgeworpen tegen de verkoop op lijfrente: speculeren op het overlijden van een ander en dat louter om zich te verrijken, vinden velen dan ook schandalig. Echter hoeft het dat niet te zijn. De verkoop op lijfrente heeft dan ook voordelen voor zowel de koper als de verkoper.

Voordelen verkoop op lijfrente voor verkoper

De verkoper kiest vaak voor een lijfrente om zijn maandelijks inkomen een boost te geven. Vooral bij een laag pensioen is dat niet onbelangrijk. Toch willen ouderen lang niet altijd speculeren met de erfenis, waardoor voornamelijk ouderen zonder erfgenaam kiezen voor de verkoop op lijfrente. Ook bij een ruzie met de erfgenamen kan het een interessante piste zijn om zo het gebouw niet aan hen over te laten en er toch zelf de vruchten van te plukken. Overigens laat de verkoop op lijfrente de begunstigden toe om in de eigen woning te blijven wonen en dat terwijl ze toch genieten van een aangename maandelijkse rente. Tot slot is de rente niet belastbaar in hoofde van de verkoper, op voorwaarde dat ook de koper een particulier is.

Voordelen verkoop op lijfrente voor verkoper:

• Extra maandelijks inkomen;
• Mogelijkheid om gebouw te onttrekken aan erfenis;
• Mogelijkheid om in eigen woning te blijven wonen;
• Lijfrente is (mogelijks) niet belastbaar voor verkoper.

Voordelen verkoop op lijfrente voor koper

De verkoop op lijfrente zal in hoofde van de koper meestal geschieden met het oog op patrimoniumbeheer: het eigen patrimonium of dat van de erfgenamen uitbreiden. Voor de koper is de aankoop op krediet interessant indien de aankoop van het gebouw niet geheel gedragen kan worden. Vaak worden de inkomsten uit de verhuur van andere gebouwen gebruikt om gedeeltelijk in een lijfrente te investeren. Tot slot is het een ideale manier om te speculeren op een stijging van de vastgoedwaarde sneller dan de index, zoals de laatste jaren het geval was.

Voordelen verkoop op lijfrente voor koper:

• Het opbouwen van een patrimonium;
• Koop op krediet zonder tussenkomst van een kredietverstrekker;
• Speculeren op wijzigingen woningmarkt en sterftedatum.

Lijfrente boeket (bouquet) en de rente

Het lijfrente boeket, ook wel het bouquet of het voorschot genoemd, is een eenmalig bedrag dat meteen bij het verlijden van de akte wordt uitbetaald aan de verkoper. Het is geen wettelijk verplicht bestanddeel van de lijfrente, maar in de vastgoedsector is het heel gebruikelijk. Meestal vertrekt men van een bedrag van tien tot vijftien procent van de waarde van de woning. Uiteraard zal het reeds betaalde lijfrente boeket niet langer in rekening worden gebracht voor de berekening van de uiteindelijke maandelijkse rente.

Maandelijkse lijfrente berekenen

De maandelijkse lijfrente berekenen is niet eenvoudig. Om de maandelijkse lijfrente te berekenen houdt men dan ook rekening met een aantal factoren, zoals de waarde van de woning, de leeftijd van de verkoper, de levensverwachting van de verkoper, de gangbare intrestvoet en het reeds betaalde lijfrente boeket. Om de maandelijkse lijfrente te berekenen maakt men meestal gebruik van omzettingstabellen.

Lange tijd waren de prospectieve sterfte- en kapitalisatietafels van Jacques Schryvers een vooraanstaande basis voor het voeren van een lijfrente simulatie. Op 14 oktober 2017 kwam hij echter te overlijden. Zijn prospectieve sterfte- en kapitalisatiecijfers zijn nog steeds raadpleegbaar via de website Tafelsschryvers.be maar worden niet langer geactualiseerd. Onder andere zijn handleidingen blijven wel razend actueel. Voor een actuele berekening zal men zich echter moeten wenden tot specialistische publicaties, hoewel het steeds raadzaam is om een lijfrente expert in te schakelen.

Overigens zal men ook rekening moeten houden met de bepalingen van de akte. Zo kan men bijvoorbeeld overeenkomen om de rente al dan niet te indexeren. Zo men de rente zou indexeren, koppelt men dit meestal aan de indexcijfer der consumptieprijzen of de gezondheidsindex. Hiernaast kan men de indexering beperken tot een bepaald bedrag per jaar.

De bezetting van het goed tijdens de betaling van de lijfrente

Het is mogelijk om een woning op lijfrente te kopen zonder dat de verkoper van het vruchtgebruik blijft genieten. Meestal zal men echter overeenkomen dat de woning vrij is na overlijden: de verkoper krijgt het vruchtgebruik en kan zelf in de woning wonen of de woning verhuren. Uiteraard zal het al dan niet toekennen van een vruchtgebruik ook het bedrag van de lijfrente beïnvloeden.

De duur van de lijfrente

Zoals eerder aangehaald stelt men de duur van de lijfrente meestal levenslang vast: de duur is niet gekend. Soms wordt de duur ook verbonden aan het overlijden van de langstlevende, bijvoorbeeld indien een gehuwd koppel de woning verkoopt. Hier zal men de lijfrente berekenen in functie van de levensverwachting van de vermoedelijke langstlevende.

Anderzijds is er een tendens merkbaar om in de verkoopovereenkomst toch een maximale duur op te nemen. Na het verstrijken van de maximale duur moet de koper niet langer de rente betalen. Wel is het mogelijk dat het vruchtgebruik ook nadien nog blijft doorlopen, hoewel men meestal overeenkomst dat de koper dan de volle eigendom verkrijgt.

Overigens is er nog een belangrijk aspect verbonden aan de verkoop op lijfrente: indien de verkoper binnen de drie weken na het verlijden van de authentieke akte komt te overlijden, wordt de verkoop tenietgedaan. Op die manier tracht men al te nadelige effecten voor de erfgenamen te voorkomen.

Tot slot is er ook het bijzonder geval waarbij de koper zou stoppen met betalen. Zo neemt men in de overeenkomst vaak een commissoir beding op: zo de lijfrente gedurende X aantal maanden niet uitbetaald wordt, heeft de verkoper de mogelijkheid om de ontbinding van de verkoop te vorderen. De verkoper behoudt dan zijn eigendom en zal de reeds betaalde lijfrente mogen behouden.

Makelaarskosten bij verkoop op lijfrente

Bij vastgoedtransacties vallen de makelaarskosten normaal steeds ten laste van de verkoper. Het is belangrijk om te weten dat dat bij een verkoop op lijfrente omgekeerd is. Overigens zijn de kosten gelet op het specialistisch karakter en de uitgebreidheid van de akte vaak ook een stuk hoger.

Koop op lijfrente en erfenis

Indien de koper vroegtijdig zou sterven moeten de erfgenamen de verbintenis verder uitvoeren: zij moeten de lijfrente verder betalen. Indien de erfgenamen onvoldoende kapitaalkrachtig zijn, kan dat voor problemen zorgen. In de praktijk zijn er twee oplossingen mogelijk.

Zo kunnen de erfgenamen afstand doen van de erfenis. Vaak zal er dan een uitdrukkelijk ontbindende clausule toepassing vinden waarna de lijfrentenier opnieuw het vastgoed verwerft, mits behoud van de eerdere betaalde bedragen.

Tot slot heeft de erfgenaam de mogelijkheid om de erfenis te accepteren maar de lijfrente door te verkopen. Wel is het zo dat de genieter moet instemmen met de vervanging door een andere schuldenaar om ook zelf verlost te worden van de betaalverplichting. Stemt de genieter niet in, dan heeft de erfgenaam enkel een vorderingsrecht tegen de koper van de lijfrente, terwijl hij zelf moet betalen (doorstorten) aan de oorspronkelijke verkoper. Mits instemming van de oorspronkelijke verkoper vervalt de erfgenaam uit de keten.
Lijfrente en belastingen

We haalden reeds eerder aan dat de verkoper de ontvangen lijfrente niet in de personenbelasting dient aan te geven indien de koper een natuurlijk persoon is. Hierbij is ook geen roerende voorheffing van toepassing. Indien de koper daarentegen een vennootschap of een onderneming is, geldt die regeling niet.

Tot slot let je maar beter op indien je een erfgenaam via de verkoop op lijfrente van het progressieve karakter van de successierechten wil besparen. Artikel 11 wetboek van Successierechten toont immers aan dat je maar beter oplet met een lage lijfrente: er is het vermoeden dat het onroerend goed nog gewoon deel uitmaakt van de erfenis, tenzij de erfgenaam kan aantonen dat het bouquet en de maandelijkse lijfrente werden uitbetaald en er wel degelijk geen voornemen bestond om de fiscus via een verdoken schenking te ontlopen.