In bijna elke huurovereenkomst is het standaard opgenomen: een verbod op het houden van huisdieren. Maar is zo’n verbod eigenlijk wel toegelaten en kan de verhuurder iets doen als je toch een kat houdt? Huurders blijken wel vaker met vragen te zitten.
Laat het alvast duidelijk zijn: voor de verhuurder is het heel moeilijk om een kat in de huurwoning of appartement te verbieden. Toch kan de rechter soms al eens ingrijpen.
Kat is principieel toegelaten in huurwoning
Af en toe hoor je huurders al eens zeggen dat de huisbaas de kat niet mag verbieden want “dat staat in de wet”. Nu daag ik hen uit om die wet te vinden, want die bestaat helemaal niet. Wel geeft artikel 8 van het EVRM aan dat mensen recht hebben op een privé- en familiaal leven. En het klopt inderdaad dat de Brusselse rechtbank van eerste aanleg eerder al beslist heeft dat contractuele clausules die huisdieren verbieden een inbreuk vormen op het privé- en gezinsleven en daarom verboden zijn. Dat werd ook door andere rechters gevolgd en intussen is het wel duidelijk dat zo’n absoluut verbod geen slaagkans heeft.
Maar het is natuurlijk niet omdat een contractuele clausule niet kan worden ingeroepen dat elke kat in de huurwoning zomaar welkom is.
Kat bij huur appartement? Het kan gaan om een contractuele fout
Niettegenstaande dat je zo’n clausule eigenlijk gewoon mag negeren, kan het houden van een kat in de huurwoning toch een contractuele fout uitmaken. Daarvoor zal de rechter steeds rekening houden met de concrete omstandigheden. In de praktijk zal de rechter zich de volgende vragen stellen:
- Is er sprake van (potentiële) overlast (bv. geluidshinder of een indringende urinegeur in de gemeenschappelijke delen);
- Staan de ligging en de eigenschappen van het onroerend goed het houden van een kat toe (een woonhuis zonder buren is beter geschikt dan een kleine studio);
- Om welke soort kat gaat het (bv. de aanwezigheid van een Maine Coon is in principe ingrijpender dan die van de Singapura);
- Brengt de kat schade toe aan de woning (bv. het krabben aan deuren);
- Zit de kat vaak binnen of kan de kat ook buiten;
- Om hoeveel katten gaat het;
- Is de eigenaar van de kat in staat om de kat voldoende te verzorgen en om overlast te voorkomen;
- Staat de persoonlijkheid van de kat het houden ervan toe?
Het toont aan dat het houden van een braaf enkel katje heus geen probleem zal zijn. Pluk je dan weer een dolgedraaide dakhaas van straat die vervolgens iedereen te lijf gaat? Dan is dat weer een ander verhaal.
Hoe kan de rechter ingrijpen?
Enkel in uitzonderlijke gevallen zal de rechter ook effectief ingrijpen. In de praktijk kan de rechter:
- Voorwaarden opleggen, bv. het afschermen van de tuin zodat de kat de buren niet hindert, verplichten om de kat te steriliseren, etc.
- Een verbod opleggen, bv. verbieden om nog huisdieren van enige soort te houden in het huurhuis;
- De ontbinding van de huurovereenkomst uitspreken als het gaat om een hoge mate van overlast. De huurder moet dan het pand verlaten.
Enkel in extreme gevallen wordt die laatste sanctie uitgesproken. Dat was bijvoorbeeld wel het geval in een zaak die op 6 oktober 2015 voor het Vredegerecht van Leuven kwam. De vrederechter bevestigde toen de ongeldigheid van het verbod op het houden van huisdieren. De rechter oordeelde echter ook dat een huurder van een appartement van 80 m² die aanvankelijk geen katten had, er vervolgens drie in huis nam om dat aantal uiteindelijk op te trekken tot twintig stuks, zijn boekje te buiten ging. Dat is per slot van rekening een kat per vier vierkante meter. Vooral omdat er ook nog eens sprake was van ernstige geurhinder besliste de rechter hier inderdaad om de huurovereenkomst te ontbinden.
Wat als de kat schade aanbrengt?
Het houden van een lief poesje kan de huisbaas in principe niet verbieden. Eventuele schade moet de huurder wel vergoeden. Indien nodig zal de verhuurder het geld dan ook van de huurwaarborg kunnen inhouden, daar dient die nu eenmaal voor. Maar ook dat hoeft niet te betekenen dat de kat zomaar onwelkom is. Want als je alles en iedereen moet buitengooien die schade kan veroorzaken? Dan houd je geen kat meer over.
