Je verkoopt je woning en je boekt een mooie winst. Met de evolutie die onze vastgoedmarkt doormaakt, is dat niet eens verwonderlijk. Je moet eigenlijk al veel moeite doen om geen winst te maken… Maar moet je op die winst ook belastingen betalen of is de meerwaarde volledig vrijgesteld?
Beheer van privévermogen
In principe is de verkoop van je woning een privéaangelegenheid. Op de winst word je met andere woorden niet belast, net zoals wanneer je je auto tweedehands verkoopt of wanneer je spulletjes verkoopt op de vlooienmarkt. Wanneer de aan- en verkoop daarentegen het privékarakter overstijgt, moet je wel een meerwaardebelasting betalen wanneer je winst maakt. Daarom is het belangrijk om de woning niet al te snel opnieuw te verkopen.
Wanneer meerwaardebelasting betalen?
Er stelt zich met name een probleem wanneer de aan- en verkoop elkaar te snel opvolgen. Wanneer dat exact het geval is, verschilt van situatie tot situatie.
Bij de verkoop van een gezinswoning hoef je bijvoorbeeld geen meerwaardebelasting te betalen. Opdat er sprake is van een gezinswoning moet je de woning in het jaar voor de verkoop minimaal een half jaar daadwerkelijk bewoond hebben. Het is de feitelijke situatie die daarbij primeert, het zich louter even laten domiciliëren in jouw appartementje aan de kust volstaat niet.
Wanneer de woning of het appartement geen gezinswoning is, geldt er een termijn van vijf jaar. Wie binnen de vijf jaar verkoopt en winst maakt, moet op de winst dus een meerwaardebelasting betalen. De meerwaardebelasting bedraagt 16,5% op de winst, waar de gemeentebelasting nog eens bovenop komt.
Bij gronden is er ten slotte een dubbele termijn van toepassing. De eerste termijn bedraagt opnieuw vijf jaar. Wie binnen de vijf jaar de grond verkoopt, moet op de winst 33% meerwaardebelasting betalen (+ de gemeentebelasting). Wie daarentegen na vijf jaar maar vóór het achtste jaar met winst verkoopt, betaalt net zoals bij een woning 16,5% belasting over de winst (+ de gemeentebelasting). Vanaf acht jaar is de verkoop opnieuw vrijgesteld van de meerwaardebelasting.
Wat is de belastbare winst?
Voor het bepalen van de belastbare winst volstaat het niet om de aankoopprijs van de verkoopprijs af te trekken. Je moet daarentegen wel het verschil bepalen tussen de netto verkoopwaarde en de forfaitair verhoogde aankoopwaarde.
De netto verkoopwaarde is de verkoopwaarde min de gemaakte verkoopkosten, zoals makelaarskosten en publiciteitskosten.
De forfaitaire verhoogde aankoopwaarde vertrekt dan weer van de aankoopwaarde, te verhogen met 25% forfaitaire aankoopkosten. Bovenop de aankoopwaarde mag je ook de kosten optellen voor de werken die door een erkende aannemer werden verricht, bijvoorbeeld voor het nivelleren van het terrein. In plaats van het forfait mag je ook het bewijs leveren van de gemaakte aankoopkosten, wat natuurlijk enkel interessant is indien ze het forfait overstijgen. De aangepaste aankoopwaarde dien je vervolgens met vijf procent te verhogen per jaar dat tussen de aan- en verkoopdatum is verstreken.
