Een Nederlandse vakantiewoning wordt in Nederland belast. Dat komt omdat België een dubbelbelastingverdrag heeft met Nederland. Daarnaast tellen de Nederlandse inkomsten wel mee voor het bepalen van de toepasselijke progressieve tarieven in België. Volgens de letter van de Belgische wet moet daarbij rekening worden gehouden met de gemiddelde jaarlijkse brutohuurwaarde van de Nederlandse vakantiewoning, maar dat floot het Europees Hof van Justitie eerder terug. Hieronder een overzicht van hoe het in 2020 zit.
Rechtspraak van het Europees Hof van Justitie
In België wordt vastgoed belast via het geïndexeerd kadastraal inkomen. Het kadastraal inkomen is een fictieve schatting van wat een huis zou opbrengen als het wordt verhuurd. Deze schatting is echter compleet verouderd want de laatste keer dat er een taxatie gebeurde was in 1975. Om enigszins relevant te blijven worden de bedragen daarom geïndexeerd. Voor buitenlands vastgoed valt dit niet toe te passen want daar is het Kadaster natuurlijk niet bevoegd. Daarom vertrekt de wetgever bij buitenlandse vakantiewoningen in principe van de gemiddelde jaarlijkse brutohuurwaarde.
Het feit dat de belastingen op Belgische vakantiewoning en op andere Europese vakantiewoningen anders worden berekend, is een doorn in het oog van het Europees Hof van Justitie. Zowel in 2014 als in 2018 sprak het Europees Hof van Justitie zich over de kwestie uit. België zou de hele wetgeving moeten hervormen, maar heeft dat tot op heden nog steeds niet gedaan.
Het Hof ziet dan ook diverse problemen. Zo zou er sprake zijn van strijdigheid met het vrij verkeer van kapitaal, daar het voor Belgen minder interessant wordt gemaakt om vastgoed in het buitenland te bezitten. Dat komt omdat het louter indexeren van de huurwaarde uit 1975 een veel gunstiger resultaat oplevert dan het hanteren van de werkelijke brutohuurwaarde zoals België voor buitenlands vastgoed deed. De huurprijzen hebben per slot van rekening niet netjes de index gevolgd.
Nederlandse WOZ-waarde gebruiken
Hoewel België de desbetreffende wetgeving nog niet heeft aangepast, kunnen burgers zich steeds op de Europese rechtspraak beroepen. Daarom mag de fiscus het niet zomaar naast zich neerleggen. En dat doet hij ook niet. Al in 2016 werd er gezocht naar oplossingen. Voor landen die een gelijkaardig equivalent hebben voor het Belgisch kadastraal inkomen mag dat equivalent gewoon worden toegepast volgens de fiscus. Naast Nederland gaat het om Frankrijk, Spanje en Italië. Voor andere landen volstaat het om 22,5% van de brutohuurwaarde aan te geven.
In Nederland wordt er gewerkt met een WOZ-waarde (waardering onroerende zaken), waarbij de gemeente een uitvoerende rol speelt. De gemeente bepaalt dan wat de vakantiewoning op 1 januari van het volgende jaar zou opbrengen. Ook in Nederland is het echter niet werkbaar om elk jaar een taxateur naar elke woning in Nederland te sturen. Daarom bezoekt de taxateur jaarlijks een aantal vergelijkbare panden en bepaalt een computermodel, dat onder andere rekening houdt met de grootte en de ligging van het pand, wat de WOZ-waarde van soortgelijke woningen is.
Voor de berekening van de belastbare brutohuurwaarde wordt er vervolgens een percentage van de WOZ-waarde toegepast (voor 2019 was dit 1,935 – 5,6%). Dat percentage wordt jaarlijks aangepast.
Bezwaar maken tegen de Nederlandse WOZ-waarde
Allicht is deze berekeningsmethode accurater dan het gedateerd Belgisch systeem, maar anderzijds kan het gebeuren dat de WOZ-waarde van de vakantiewoning hoger uitvalt dan wat de werkelijke waarde van de vakantiewoning is. Daarom is er in de mogelijkheid voorzien om in beroep te gaan tegen de vastgestelde WOZ-waarde. En dat is niet onbelangrijk want het is deze WOZ-waarde die uiteindelijk de verschuldigde belasting zal bepalen.
Bezwaar maken tegen de WOZ-waarde kan tot zes weken na de ontvangst van de WOZ-beschikking. Zo’n bezwaarschrift maakt ook echt kans want ongeveer de helft van de bezwaren resulteert in een lagere belasting. Het bezwaarschrift moet natuurlijk wel aangeven waarom je denkt dat de vastgestelde WOZ-waarde niet klopt. Eigenlijk geef je dan aan waarom zo’n statistisch computermodel voor je vakantiewoning niet werkt. Dat is bijvoorbeeld het geval als:
- Er sprake is van achterstallig onderhoud
- De vakantiewoning een gedateerde badkamer of keuken heeft
- Er asbest in de vakantiewoning zit
- Er een windmolen in de omgeving staat
- Er veel geluidshinder is door een nabijgelegen snelweg
- Enzovoort
De bezwaarprocedure kan je in principe zelf afhaspelen, maar zeker voor Belgen is het vaak interessanter om een beroep te doen op een expert. De lokale expert dient dan een goed onderbouwd bezwaar in bij de gemeente. Hierbij reken je dan op ervaren taxateurs en juristen die ervoor kunnen zorgen dat een vakantiewoning wel correct wordt gewaardeerd. Vanuit mijn persoonlijke ervaringen kan ik WOZ bezwaar via Bezwaarmaker.nl aanraden. Ze werken volgens het no-cure-no-pay-principe: als het bezwaarschrift niks oplevert, kost het je ook niks. Zo loop je geen risico’s en maak je toch kans op een mooie besparing.
Van WOZ-waarde naar de verschuldigde belasting
Wat de uiteindelijke belastingberekening betreft, is het in de eerste plaats goed om te weten dat België een dubbelbelastingverdrag met Nederland heeft. Hierdoor mag Nederland zelf de belasting heffen op de vakantiewoning in haar land, net zoals België dat mag doen voor Nederlandse vakantiewoningen die op ons grondgebied gelegen zijn. Hier komt de vakantiewoning terecht in box 3. De berekeningsbasis daarvoor is in Nederland dus het vastgelegd percentage op de WOZ-waarde, verminderd met de kosten.
De “inkomsten” worden met andere woorden al in Nederland belast. Toch is het verplicht om ze ook in België aan te geven. Hier betaal je er dan geen belastingen meer op, maar ze worden fictief wel gebruikt om de toepasselijke tarieven voor de inkomstenbelasting te bepalen. De Nederlandse vakantiewoning duwt de Belgische inkomsten dus hoger op de ladder met de progressieve tarieven. Door bezwaar te maken tegen de WOZ-waarde betaal je dus niet alleen in Nederland minder belastingen, maar voorkom je ook nog eens dat je in België meer belastingen op je andere inkomsten moet betalen.
Het maakt hierbij overigens niet uit of de Nederlandse vakantiewoning al dan niet aan privépersonen wordt verhuurd: volgens de huidige rechtspraak hoeven de werkelijke huurinkomsten niet aangegeven te worden. Ook in België wordt er per slot van rekening geen onderscheid gemaakt tussen verhuurde en niet-verhuurde vakantiewoningen en dan zou het opnieuw onredelijk zijn om dat voor buitenlandse vakantiewoningen ineens wel te doen.
