Regelmatig verschijnen er in de krant berichten van huizen die voor een enkele euro te koop worden aangeboden in Italiaanse dorpjes. Het klinkt fantastisch, maar is het niet te mooi om waar te zijn? In principe niet, maar dan wel op voorwaarde dat je goed weet waar je aan begint.
Strenge voorwaarden bij de aankoop van de woning
Het gaat steevast om dorpjes die helemaal leeg zijn gelopen. Jongeren gingen studeren in de grote stad en keerden er nooit meer terug, waarna de binnenlandse dorpjes er intussen verlaten beginnen bij te liggen. De huisjes worden dan ook verkocht om de dorpjes nieuw leven in te blazen. Het hoeft dus niet te verbazen dat het niet zomaar je nieuwe vakantiewoning zal kunnen worden. Integendeel, er komen veel verplichtingen bij kijken.
Zo komen de verlaten huisjes vaak met de verplichting om het grondig te renoveren én om er het merendeel van de tijd ook daadwerkelijk te verblijven. Bovendien betaal je in de praktijk zelden 1 euro voor een huis, maar wordt er veelal gevraagd om een bod vanaf 1 euro uit te brengen. Als er meerdere gegadigden zijn, lopen de prijzen soms tot 10.000 euro op. Nog steeds een koopje, maar minder rooskleurig dan het wordt voorgesteld.
Vaak leggen de gemeenten een bedrag op dat minimaal aan de renovatie moet worden uitgegeven. Bij een koper viel bijvoorbeeld te horen dat hij minstens 15.000 euro aan de renovatie diende te spenderen. In de praktijk liepen de kosten voor een renovatie – naar Belgische normen – tot 60.000 euro op, waarbij de meneer in kwestie wel zelf het een en ander heeft gedaan. Om ervoor te zorgen dat hij tijdig aan zijn verplichtingen voldeed, diende hij wel meteen een borg van 5.000 euro aan de gemeente te betalen.
Administratie en aankoopkosten
Ten tweede komt er uiteraard ook heel wat administratie bij de aankoop kijken. Vaak zal er een beroep worden gedaan op een makelaar om gegadigden te vinden. In Italië is het zo dat een makelaar een onafhankelijke en vooral bemiddelende rol heeft. In tegenstelling tot in België werkt de makelaar dus niet exclusief voor rekening van de verkoper. Dit is een pluspunt, maar het gevolg is dat ook de helft van de makelaarskosten voor jouw rekening zijn.
Tevens moet er een onderhandse koopovereenkomst, het zogenaamde compromesso, worden gesloten. Dit wordt natuurlijk in het Italiaans opgesteld. Ook technische rapporten die je nodig hebt om de aankoop te beoordelen, zijn in het Italiaans opgesteld. Voor het vertalen Nederlands Italiaans (praat met de expert pierangelosassi.com) moet je dus even een vertaler inschakelen zodat je weet wat je ondertekent. Uiteraard blijft het aangeraden om ook een advocaat te zoeken om je te laten adviseren. Dit brengt natuurlijk opnieuw extra kosten met zich mee.
Houd er bovendien rekening mee dat het kadastraal onderzoek vaak pas na de ondertekening van de onderhandse akte plaatsvindt, maar dat het toch aangeraden is om dit vooraf uit te laten voeren. Dit kadastraal onderzoek biedt namelijk informatie over eventuele rechten van derden. Als er bijvoorbeeld een stuk landbouwgrond bij het huis hoort, wat in afgelegen Italiaanse gebieden al eens het geval is, hebben aangrenzende boeren vaak een eerste recht van koop.
Naar de notaris en belastingen betalen
Na het ondertekenen van de voorlopige koopovereenkomst zal je bij de notaris worden uitgenodigd om de authentieke akte te ondertekenen. Net zoals in België is het de notaris die de koop finaliseert. Goed om te weten is dat het altijd de koper is die de notaris moet betalen. Het voordeel daarvan is dat het ook de koper is die de notaris mag kiezen. Het is aangeraden om te kiezen voor een notaris die ook een mondje Engels kan. Dat vergemakkelijkt de zaken, maar hoe dan ook zal je opnieuw het een en ander moeten laten vertalen.
Houd verder rekening met de overdrachtsbelasting die de notaris moet innen. Deze bestaat uit de registratiebelasting en de kadastrale belastingen – we nemen hier aan dat er geen hypotheekbelasting is verschuldigd –, wat al snel in zo’n 9% van de kadastrale waarde resulteert. Dit laatste is niet onbelangrijk: hoewel de woning voor een laag bedrag is gekocht, betaal je gewoon belastingen op de kadastrale waarde en niet op de werkelijke waarde.
Conclusie: zo’n Italiaans huis van 1 euro kost je op het einde van de rit al snel meer dan 100.000 euro. Of dat is toch wat Forbes berekende. Dit is dan wel flink duurder dan de nieuwsartikelen laten uitschijnen, maar toch nog steeds goedkoper dan wat we in België gewoon zijn. De onbetaalbare Italiaanse gezelligheid krijg je er bovendien gratis bij.
