De Vlaamse Regering heeft aangekondigd dat het aan de fiscaliteit bij vastgoedtransacties zal sleutelen. Vanaf 2022 zal men hierdoor minder verkooprecht moeten betalen op de enige eigen woning. Vastgoedinvesteerders zullen echter dieper in de geldbuidel moeten tasten. Onderstaande zaken blijken uit de septemberverklaring van de Vlaamse Regering, maar zijn nog geen definitieve wetgeving. Het Vlaams Parlement moet met andere woorden nog over het een en ander discussiëren, wat de komende maanden zal gebeuren. Het is perfect mogelijk dat er hier en daar nog (kleine) aanpassingen zullen gebeuren.
Minder verkooprecht op de enige eigen gezinswoning
De aangekondigde verlaging van het verkooprecht is er enkel voor de enige eigen gezinswoning. Hier wordt het tarief van 6% naar 3% verlaagd, maar enkel voor aktes die vanaf 1 januari 2022 voor de notaris passeren. Wie de aankoop combineert met een ingrijpende energetische renovatie of indien het gaat om sloop en heropbouw zal het verkooprecht zelfs nog maar 1% in plaats van 5% bedragen.
Daarnaast wordt ook de bijkomende rechtenvermindering voor woningen onder het grensbedrag van 200.000 euro van 5.600 naar 2.800 euro teruggebracht. Deze bijkomende rechtenvermindering is er speciaal voor de aankoop van een enige eigen bescheiden woning. Voor enige eigen bescheiden woningen in de kernsteden of in de Vlaamse Rand rond Brussel ligt de grens op 220.000 euro. Hier wordt de bijkomende rechtenvermindering van 4.800 euro naar 960 euro teruggebracht.
Wie voor nieuwjaar een huis koopt van 350.000 euro moet dus 21.000 euro verkooprecht betalen, nadien gaat het om 10.500 euro. Deze kopers maken ook geen aanspraak meer op de woonbonus die eerder werd afgeschaft. Wie in de coronajaren 2020 of 2021 een huis kocht, valt dus onder het fiscaal minst gunstige stelsel en loopt duizenden tot tienduizenden euro’s mis. Kopers van een enige eigen woning staan maar beter op de rem en trachten te wachten tot na nieuwjaar.
Meer verkooprecht in de andere gevallen
De verlaging van het verkooprecht is geen budgettaire toegeving van de Vlaamse Regering. Integendeel, het wordt gecompenseerd door een verhoging van het verkooprecht op de andere woningen. Wie een tweede woning koopt, zal 12% verkooprecht moeten betalen. Dat is vier keer meer dan op een eerste woning. Hetzelfde geldt uiteraard ook voor een derde woning, een vierde woning enzovoort. Deze mensen vragen maar beter aan de notaris om wat spoed te zetten achter hun dossier.
Omdat steeds meer woningen worden gekocht door projectontwikkelaars en omdat ook het aantal tweede verblijven toeneemt, terwijl deze tweede verblijven vaak voor relatief hoge bedragen van de hand gaan, verwachten sommige experts zelfs dat het stiekem om een belastingverhoging zou kunnen gaan. Anderen relativeren dit dan weer en zeggen dat het gedrag op de vastgoedmarkt moeilijk te voorspellen is. Grote vastgoedinvesteerders en familiepatrimoniumbeheerders brengen vastgoed namelijk vaak in een vennootschap onder. Nadien verkopen ze het vastgoed niet, maar worden aandelen verkocht of geschonken aan de kinderen. Het vastgoed blijft eigendom van dezelfde vennootschap en er moet dus geen verkooprecht worden betaald. Aan de schenkbelasting wijzigt er niks en het zou wel eens kunnen dat er nu nog meer vastgoed in vennootschappen zal worden ondergebracht.
Het een en ander werd aangekondigd als een sociale maatregel, maar zo eenvoudig is het niet. Ook bijvoorbeeld de aankoop van zakelijk vastgoed door een kleine zelfstandige met beperkte inkomsten wordt aan het 12%-tarief onderworpen. Hetzelfde geldt voor bijvoorbeeld de aankoop van bouwgrond. Enkel voor de aankoop van natuurgebieden en landbouwgronden heeft men een uitzondering gemaakt, daar blijft het tarief van 10% behouden.
Afschaffing van de meeneembaarheid
Ook nieuw is dat de meeneembaarheid zal worden afgeschaft. De meeneembaarheid houdt in dat het verkooprecht op een eerdere woning binnen bepaalde grenzen kan worden afgetrokken van de verschuldigde verkooprechten bij de aankoop van een nieuwe woning. Dit wordt vanaf 1 januari 2024 afgeschaft.
Tot en met 31 december 2023 zou men dan de keuze hebben tussen de toepassing van de nieuwe tarieven van 3% (of 1%) zonder de meeneembaarheid of van de oude tarieven van 6% (of 5%) met de meeneembaarheid. Het nieuwe tarief van 12% zou nog gedurende twee jaar gecombineerd kunnen worden met de meeneembaarheid.
