Als je in de winkel spullen koopt, dan wordt daar btw op geheven. Bij bijvoorbeeld het huren van een auto is dat ook het geval. Bij het huren van een leuk appartementje of een huis is dat dan weer niet zo. Op basis van Belgische en Europese btw-wetgeving is dat namelijk vrijgesteld van btw. Op deze btw-vrijstelling voor onroerende verhuur bestaan er wel uitzonderingen. In ieder geval levert het toepassingsgebied van de btw-vrijstelling voor onroerende verhuur al eens discussies op. Dat bewijst ook een recente zaak die voor het hof van beroep te Gent verscheen. Daarbij werd de vraag gesteld of ook de verhuur van vitrines aan sekswerkers onder de btw-vrijstelling valt.
Btw-vrijstelling voor onroerende verhuur
De algemene regel is dat de aanschaf van goederen en diensten aan de btw onderhevig is. Er zijn daarbij verschillende btw-tarieven. In sommige uitzonderlijke gevallen geldt er een btw-vrijstelling. In ons land hebben we bijvoorbeeld een btw-vrijstelling voor therapeutische diensten van een arts of een tandarts. Laat je bij de tandarts om esthetische redenen je tanden bleken, dan moet je btw betalen. Laat je daarentegen een gaatje vullen, dan is dat een therapeutische dienst en is er geen btw van toepassing. Het zorgt ervoor dat de therapeutische diensten betaalbaar blijven en het beperkt ook de administratieve en fiscale rompslomp voor de arts. Een soortgelijke btw-vrijstelling is er voor de onroerende verhuur, wat er dan weer voor moet zorgen dat huren en wonen betaalbaar blijft. Deze uitzondering is opgenomen in artikel 44, § 3, 2° Wetboek Btw.
De genoemde uitzondering is er voor de verhuur van onroerende goederen. Een onroerend goed is alles wat vast met de grond verbonden is, zoals een kantoor, een appartement, een handelspand of een bouwgrond. Op de uitzondering bestaan er op zijn beurt opnieuw uitzonderingen. Zo is bijvoorbeeld de verhuur van hotelkamers wel aan de btw onderhevig, net als de verhuur van garageboxen.
Discussie over wat onroerende verhuur is
In de praktijk levert de uitzondering voor de onroerende verhuur al eens discussies met de fiscus op. Sommige diensten sluiten namelijk heel nauw aan bij de onroerende verhuur. Dat is bijvoorbeeld het geval bij het verhuren van een plaats in een coworkingkantoor. Dan is er enerzijds wel sprake van onroerende verhuur, maar levert men anderzijds ook bijkomstige diensten. Zo is er iemand die de post bedeelt, is er een telefoniste, voorziet men een conciërge en dergelijke meer. De fiscus neemt over het algemeen aan dat de btw-vrijstelling voor onroerende verhuur behouden blijft als deze bijkomstige diensten ook een louter bijkomend karakter hebben.
Een recent voorbeeld van een zaak waarbij deze discussie bestond, was de verhuur van vitrines aan sekswerkers. De verhuurder deed daarbij een beroep op de vrijstelling voor onroerende verhuur, maar volgens de fiscus diende er wél 21% btw te worden ingehouden. De fiscus gaf namelijk aan dat men eigenlijk niet de vitrines verhuurt, maar wel de mogelijkheid om de diensten van prostituee aan te bieden. Dat laatste is volgens de fiscus echt het hoofddoel van de overeenkomst en is niet louter bijkomstig. Dat zou anders zijn als een dame een appartementje huurt om in te wonen, te leven, te koken en dan af en toe ook eens een klant ontvangt in de slaapkamer.
Btw-vrijstelling voor de verhuur van vitrines aan raamprostituees
De zaak kwam te liggen bij het Gentse Hof van Beroep dat hier op 17 mei 2022 een uitspraak over deed. Het baseerde de uitspraak op het Temco-arrest van het Europese Hof van Justitie. In dit arrest geeft het Hof van Justitie aan dat de betekenis van “onroerende verhuur” moet worden bekeken in het kader van de doelstelling van de btw-richtlijn. Daarbij is het heffen van de belasting een regel en is de vrijstelling de uitzondering. Daarom moeten dergelijke uitzonderingen altijd heel strikt worden geïnterpreteerd.
Volgens het Hof van Justitie is verhuren een passieve activiteit en vergt het geen actieve handelingen waarbij bijkomende prestaties worden verricht. Om te beoordelen of er al dan niet sprake is van onroerende verhuur, moet er volgens het Hof van Justitie rekening worden gehouden met de al dan niet aangeboden diensten. De duur van deze dienst speelt volgens het Hof van Justitie echter geen rol. Het Gentse hof van beroep baseert zich bij de beoordeling op dit arrest. Het houdt daarbij rekening met de volgende feiten:
- De belastingplichtige verhuurt de vitrines telkens voor een periode van acht uur
- De sekswerkers betalen huur om de ruimte exclusief te gebruiken
- De sekswerkers innen zelf de vergoedingen voor hun werk
- De sekswerkers staan geen commissies af aan de verhuurder
Volgens het Gentse hof van beroep beperkt de verhuurder zich in dit geval tot het passief aanbieden van een onroerend goed. Verder verricht hij geen actieve prestaties, buiten dan de inspanningen die nodig zijn om te voldoen aan het lokale reglement met betrekking tot raamprostitutie. Volgens het hof van beroep is er dan ook sprake van een vrijgestelde vorm van onroerende verhuur en dient de verhuurder geen btw te berekenen, te innen en door te storten.
