Recent in Het Laatste Nieuws: een artikel over een notaris die ingrijpt wanneer een oudere dame haar woning ver onder de marktprijs wil verkopen. De oude dame had weinig besef van de gangbare prijzen en de koper had haar verteld dat 80.000 euro een goede prijs is. In principe heeft de notaris zich niet te bemoeien met de prijs die wordt afgesproken tussen de koper en de verkoper, maar notarissen hebben wel een bijzondere zorgplicht en daaruit kan een informatie- en waarschuwingsplicht volgen.
Voorlichtings- en informatieplicht van de notaris
Op de notaris rust een algemene voorlichtings- en informatieplicht. De notaris mag er daarom niet te lichtvaardig op vertrouwen dat opdrachtgevers met alle relevante en juiste gegevens komen. Notarissen moeten doorvragen en moeten de verstrekte informatie verifiëren. De notaris mag wel uitgaan van de juistheid en de volledigheid van de mededeling van de partijen, maar moet bij twijfel zelf nader onderzoek instellen. In de praktijk kan deze verplichting in verschillende deelverplichtingen worden onderverdeeld: de wilscontrole, een onderzoeksplicht en de plicht tot het verstrekken van informatie.
Verder rust er op de notaris een bijzondere waarschuwingsplicht, ook wel de Belehrungspflicht genoemd. Dit volgt uit de Wet op het notarisambt. Hieruit volgt dat de notaris zich niet mag beperken tot het uitvoeren van de werkzaamheden, maar ook de plicht heeft om cliënten te beschermen tegen de risico’s die ze door het aangaan van de rechtshandeling lopen. De notaris moet de cliënt vertellen wat de gevolgen van de rechtshandeling zijn. Pas als de notaris van mening is dat het de cliënt(en) duidelijk is dat ze begrijpen wat de inhoud van de akte is en wat de gevolgen hiervan zijn, mag de notaris aannemen dat hij aan deze verplichting heeft voldaan. Als de notaris echter meent dat de cliënt ondanks al zijn waarschuwingen nog steeds niet goed begrijpt wat de risico’s zijn, dient de notaris de opdracht te weigeren.
Niet alle notarissen waarschuwen even actief
De notaris heeft er in het genoemde voorbeeld met andere woorden goed aan gedaan om de oude dame te waarschuwen voor de veel te lage prijs. Er was sprake van een onevenwicht waarbij één partij duidelijk werd benadeeld en dus was het aan de notaris om hiervoor te waarschuwen. Toch blijken niet alle notarissen dat even nauwgezet te doen. In een recent schandaal, waarbij een kredietmakelaar uit Rotselaar huizen afsnoepte van kwetsbare mensen, werd er een onderzoek geopend naar de rol van de notaris. Er was toen zelfs een echtpaar dat bij de verkoop van een woning ter waarde van 250.000 euro slechts 3.962 euro ontving.
Fiscale consequenties van te lage verkoopprijzen
Ook nog dit: als een huis aan een te lage verkoopprijs wordt verkocht, kan dit fiscale gevolgen hebben. Bij een te lage verkoopprijs kan de fiscus namelijk aannemen dat je de woning schenkt in plaats van verkoopt, waardoor er schenkbelasting te betalen is. En als er in de akte een te lage schatting wordt gemaakt van de verkoopwaarde, grijpt de fiscus in met een belastingverhoging. Dit is afhankelijk van hoeveel te laag de verkoopwaarde werd geschat. In het geval van prijsbewimpeling zijn strengere sancties mogelijk, met naast aanvullende rechten ook correctionele sancties!
