Febelfin, de Federatie van Belgische Financiële Instellingen, heeft recent aangegeven dat ze er geen reden toe ziet om hypothecaire mandaten om te zetten bij de aanvraag van betalingsuitstel door particulieren omwille van de coronasituatie. Hierdoor verdwijnt er toch opnieuw een drempel, hoewel niet iedereen daarvan zal profiteren.
Hypothecaire inschrijving was vroeger de regel
Wanneer je een hypothecaire lening afsluit, neemt de bank een hypotheek op je woning. Wanneer je vervolgens je terugbetalingsafspraken niet nakomt, heeft de bank voorrang op alle andere schuldeisers om de opbrengsten van de verkoop van de woning aan te wenden. Daarvoor moet de bank de hypotheek wel inschrijven bij een hypotheekkantoor (de zogenaamde hypothecaire inschrijving). Zo’n hypothecaire inschrijving zorgt ervoor dat de afspraken die jij met de bank over de hypotheek hebt gemaakt ook voor anderen duidelijk zijn. De hypotheek wordt dan tegenstelbaar, oftewel: iedereen die met jou handelt, zou moeten weten dat er al een hypotheek op je woning rust.
De staat plukt graag een graantje mee en aan zo’n hypothecaire inschrijving zijn dan ook kosten verbonden. Zo krijg je bijvoorbeeld te maken met een registratierecht van 1% op het leenbedrag, maar ook met een inschrijvingsrecht van 0,3% op het leenbedrag. Dan zijn er natuurlijk nog de erelonen van de notaris en de hypotheekbewaarder en de aktekosten …
Een hypothecaire inschrijving blijft in België juridisch 30 jaar bestaan. Nadien moet de hypothecaire inschrijving worden verlengd, wat weer extra kosten met zich meebrengt. Hypothecaire leningen van meer dan 30 jaar zijn door de hoge kosten zelden interessant en banken staan ze daarom zelden toe.
Hypothecair mandaat als goedkoper alternatief
De prijs van vastgoed blijft stijgen en zet een steeds grotere druk op jonge starters. Waar het vroeger nog de normaalste zaak van de wereld was dat banken voor het volledig geleend bedrag een hypothecaire inschrijving eisten, stellen ze zich nu steeds vaker tevreden met een hypothecair mandaat. Bij een hypothecair mandaat geef jij de bank een mandaat of het recht om de hypotheek in te schrijven. De bank moet het mandaat te goeder trouw uitvoeren, maar kan in principe tot de beslissing overgaan wanneer er signalen van financiële problemen zijn.
De hypotheek wordt hoe dan ook niet bij de aanvang van de lening ingeschreven en de aankoopkosten nemen hierdoor af. Wie altijd netjes de lening afbetaalt, hoeft ze zelfs nooit op te hoesten. En dat scheelt toch al snel een paar duizend euro. Blijft de betaling uit? Dan is het natuurlijk een ander verhaal.
Zelden kennen banken een hypothecair mandaat toe voor 100% van het krediet, maar bij veel banken is 50% intussen eerder regel dan uitzondering. Zeker nu (nieuwe) hypothecaire leningen niet meer fiscaal aftrekbaar zijn, lijkt het erop dat het hypothecair mandaat verder aan belang zal winnen.
Hypothecair mandaat in coronatijden
Verlies je je job, word je ziek en heb je het moeilijk om de broodnodige centen bijeen te rapen? Dan kan de bank het hypothecair mandaat gebruiken. Over het algemeen doet de bank dat wanneer er financiële problemen zijn. In de praktijk plaatst het hypothecair mandaat mensen al snel voor dilemma’s. Wanneer ze het financieel moeilijk hebben, durven ze bijvoorbeeld niet aan te kloppen bij hun bank. Als ze om betalingsuitstel vragen, kan dat er immers voor zorgen dat de bank het hypothecair mandaat uitoefent en alle kosten ineens op hen af zullen komen. Bij financiële problemen is het de hypotheekverstrekker die vaak als laatste een seintje krijgt, terwijl de woonlening vaak de grootste kost is.
Het is wel zo dat de bank haar mandaat te goeder trouw moet uitvoeren. Dat wil zeggen dat het voldoende belang moet hebben bij de beslissing, terwijl de gevolgen voor de ontlener niet buitenproportioneel mogen zijn. Telkens opnieuw moet er een belangenafweging worden gemaakt. Dat neemt natuurlijk niet weg dat het voor de ontlener een onzekere en risicovolle situatie blijft.
De Federatie van Belgische Financiële Instellingen heeft intussen wel aangegeven dat de toekenning van betalingsuitstel bij particulieren, in het kader van de coronasituatie, geen reden uitmaakt om het hypothecair mandaat om te zetten. Dat wil zeggen dat particulieren die voor de coronatijden netjes afbetaalden, nu niks te vrezen hebben als ze betalingsuitstel vragen. Uiteraard lopen de interesten voor hen wel verder op.
Dat wil echter ook zeggen dat wie voor de coronatijden al betalingsmoeilijkheden had en het nu extra moeilijk heeft, wel het een en ander te vrezen heeft. En dat wil eveneens zeggen dat het voor ondernemingen moeilijker ligt. Daar wordt altijd gekeken naar het breder plaatje en engageren de banken zich niet om in coronatijden het mandaat niet om te zetten.
