Bodemattesten worden in een recordtempo opgevraagd en vormen een cruciaal element bij het verkopen van onroerende goederen. Dat heeft uiteraard allemaal te maken met het Bodemdecreet. De verkoper is dan ook verplicht om het bodemattest voor de totstandkoming van de overeenkomst aan de andere partij te overhandigen. Het Hof van Cassatie relativeert dat echter en staat ook een opschortende voorwaarde toe.
Het bodemattest bij verkoop onroerend goed
Volgens artikel 101 van het Bodemdecreet moet de kandidaat-verwerver van een grond voorafgaand in kennis worden gesteld van de inhoud van het bodemattest. Wanneer die verplichting niet wordt nageleefd, is de overeenkomst vatbaar voor een relatieve nietigheid: indien de belanghebbende dat wilt, wordt de overeenkomst dan vernietigd. In de praktijk zorgde dat voor heel wat betwistingen omtrent de al dan niet-kennisgeving van de inhoud van het bodemattest.
Uitspraak Hof van Beroep te Antwerpen
Bij een eerdere zaak hadden partijen een overeenkomst gekwalificeerd als optieovereenkomst tot de aankoop van een onroerend goed. Die overeenkomst was afhankelijk van een opschortende voorwaarde: uit de ontvangst van het bodemattest zou geen verontreiniging of saneringsverplichting mogen blijken. Was dat het geval? Dan kwam er een overeenkomst tot stand. Toen het resultaat van het bodemattest toch gunstig bleek te zijn, vorderde de koper alsnog de vernietiging van de overeenkomst. Hij had immers de inhoud van het bodemattest niet voorafgaand verkregen.
Het Hof van Beroep te Antwerpen volgde die redenering en vernietigde de overeenkomst. Het was voor het Hof irrelevant of er al dan niet sprake was van een gunstig bodemattest.
Hof van Cassatie relativeert
Het Hof van Cassatie volgt die redenering echter niet en vernietigde de beslissing van het Hof van Beroep te Antwerpen. Het Hof haalt hierbij aan dat het de bedoeling van de wetgever was om de koper te beschermen tegen het kopen van vervuilde gronden. In het licht van die doelstelling kunnen de partijen volgens het Hof een opschortende voorwaarde overeenkomen die een gelijkaardige bescherming voor de koper voorziet. Ook geeft het Hof aan dat het niet gaat om een plechtig contract en dat het opvragen van het bodemattest dus geen noodzakelijk element is om de overeenkomst tot stand te brengen.
Conclusie: De partijen kunnen een opschortende voorwaarde opnemen met betrekking tot het bodemattest, op voorwaarde dat die opschortende voorwaarde de koper beschermt tegen het achteloos kopen van een vervuilde grond.
