Nu de vastgoedprijzen maar stijgen en blijven stijgen, lopen ook projectontwikkelaars tegen hun limieten aan. Zij vrezen dat de typische baksteen in de maag voor te veel mensen onbetaalbaar zal worden, waardoor de vraag zal afnemen en de woningmarkt klappen krijgt. Om starters een duwtje in de rug te geven, bedachten ze een nieuw concept: hamsterhuren. Verwacht wordt dat de populariteit daarvan in 2020 enkel zal toenemen.
Wat is hamsterhuren?
Bij hamsterhuren gaan huurders, net zoals bij de gewone woninghuur, een huurcontract aan met een vastgoedontwikkelaar. Aan het huurcontract wordt echter een optionele koopovereenkomst verbonden. De huurder heeft met andere woorden de mogelijkheid om de woning, tegen een vooraf overeengekomen aankoopprijs, te kopen. De betaalde huurgelden worden vervolgens in mindering gebracht van de aankoopprijs.
Hamsterhuren mag niet in verwarring worden gebracht met huurkoop, een ander concept waarbij een woning meteen wordt gekocht maar waarbij de betaling in de vorm van huurgeld aan de ontwikkelaar wordt overgemaakt. Bij hamsterhuren gaat het daarentegen louter om een verkoopbelofte vanwege de verhuurder.
Aandachtspunten bij hamsterhuren
Hoewel hamsterhuren een interessante optie lijkt, zijn er toch een aantal zaken waarmee je rekening moet houden. In de eerste plaats moet je weten dat je uiteindelijk ook een huurder bent en blijft en dus zowel de rechten als de plichten van een huurder hebt. Je mag dus nog niet zomaar verbouwingen aan het pand uitvoeren, maar anderzijds moet de verhuurder ook opdraaien voor de kosten van bepaalde herstellingswerken.
Daarnaast moet je rekening houden met talloze contractuele bepalingen. Vaak is de termijn beperkt waarbinnen de aankoopbelofte geldt. Eveneens wordt er vaak overeengekomen dat de ingebrachte huur slechts gedurende een bepaalde tijd in mindering wordt gebracht van de aankoopsom. Dit zet je onder druk om op een specifiek moment te kopen, terwijl er nog helemaal geen duidelijkheid is over hoe de marktrente zal evolueren. Zeker nu de rente momenteel heel gunstig is, speelt dit waarschijnlijk in het nadeel.
Vervolgens moet de projectontwikkelaar 21% btw dragen op het gebouwde huis, omdat er momenteel nog geen koper is. Vaak wordt die btw onrechtstreeks doorgerekend via een hogere huurprijs. Daardoor is de huurprijs bij hamsterhuren dan ook vaker bovengemiddeld. Indien het pand uiteindelijk niet wordt gekocht, speelt dat in het nadeel van de huurder.
Ten slotte zijn er ook een aantal fiscale aandachtspunten. Zo kunnen bijvoorbeeld de betaalde huurgelden niet in mindering worden gebracht van de registratierechten en moet er rekening worden gehouden met de wijzigende woonfiscaliteit. Zo kan wie in 2019 een woning kocht ook de komende jaren van de woonbonus genieten. Wie daarentegen via hamsterhuren huurt en pas binnen enkele jaren koopt, ziet dat fiscaal voordeel door de neus geboord. De vraag is uiteraard wat er de komende jaren nog zal veranderen…
