Recent wist het Antwerpse Hof van Beroep de vastgoedwereld te schokken: een e-mail zou niet volstaan om de verkoop van een onroerend goed (toch wel een consensueel contract) te bewijzen. Meteen werd het hardhandig door de pers overgenomen en volgden er allerhande al dan niet foutieve conclusies. De waarheid is echter een stuk genuanceerder en ingewikkelder.
Verkoopovereenkomst is een consensueel contract
Al sinds oudsher wordt de verkoopovereenkomst aanzien als een consensueel contract waar geen specifieke vormvereisten op van toepassing zijn. We zouden met andere woorden een woning kunnen verkopen met behulp van een mondelinge afspraak, een contract op een bierviltje, een sms of een mail. Alleen ligt dat bewijsrechtelijk een stuk moeilijker.
Op bewijsrechtelijk vlak moeten we in de eerste plaats rekening houden met de hoedanigheid van de contractpartijen. De hoedanigheid van de contractpartijen zal aangeven of de overeenkomst een burgerlijk of een handelskarakter heeft:
- Burgerlijk karakter: Er is een ondertekend geschift noodzakelijk als bewijs van rechtshandeling bij bedragen hoger dan 375 euro.
- Handelskarakter: Hier is de bewijsregeling veel soepeler en kan de rechter ook andere bewijsmiddelen dan het ondertekend geschrift toestaan.
Op basis van voorgaande alinea zouden we kunnen besluiten dat een mail niet als burgerlijk bewijs kan dienen? Niets is minder waar. Onder sommige voorwaarden wordt ook een mail gezien als zo’n ondertekend geschrift en wordt het ermee gelijkgesteld. In dat geval moet de mail wel voorzien zijn van een zogenaamde elektronische handtekening. Het is hier dat heel vaak het schoentje knelt, alhoewel de mail dan wel nog steeds aanzien kan worden als een zogenaamd “begin van bewijs door geschrift”.
Is de verkoopovereenkomst nog wel een consensueel contract?
De Vlaamse decreetgever heeft de laatste jaren steeds meer informatieverplichtingen ingevoerd die de partijen moeten naleven. Zo moet verplicht een onderhandse akte worden opgemaakt waarin onder andere het bodemattest en de stedenbouwkundige inlichtingen moeten worden opgenomen. Deze regels zijn er op straffe van nietigheid.
De eerste discussie is er al een over de gelijkschakeling van de mail met een “ondertekend geschrift”. Indien voldaan is aan de vereisten van de elektronische handtekening, lijkt ons daar geen probleem te schuilen. Toegegeven: zelden zal loutere mailcorrespondentie aan de andere wettelijke verplichtingen (bv. stedenbouwkundige inlichtingen) voldoen.
Reeds eerder gaf de rechtspraak aan dat bij een loutere mailuitwisseling niet aan deze voorwaarden is voldaan en dat de verkoopovereenkomst in dat geval nietig is. Andere rechtspraak staat hier dan weer kritisch tegenover en ook de Minister van Digitale Agenda uitte al grondig zijn kritiek.
In de praktijk lijkt de waarheid in het midden te liggen. Prof.dr. Joke Baeck verwoorde het mooi door in het Rechtskundig Weekblad drie aspecten met elkaar te verzoenen:
- De verkoop van een onroerend goed kan nog steeds als een consensueel contract aanzien worden door formele contracten te definiëren als contracten waarvan de “totstandkoming afhangt van het vervuld zijn van een vormvoorwaarde”;
- Door een onderscheid te maken tussen de bestaans- en geldigheidsformaliteiten zouden we e-mails als begin van bewijs door geschrift in aanmerking kunnen nemen om de “loutere totstandkoming van een verkoop van een onroerend goed” te bewijzen;
- Deze toelaatbaarheid van het begin van bewijs door geschrift belet “niet dat de koper (maar niet de verkoper) in het Vlaams Gewest nog steeds de vernietiging van de verkoop wegens de niet-naleving van decretaal in het belang van de koper opgelegde vormvereisten kan nastreven wanneer een overeenkomst louter via mails tot stand is gekomen”.
Conclusie: nuances, nuances, nuances
In de praktijk mogen we niet zonder meer aannemen dat recente rechtspraak van de verkoopovereenkomst een plechtig contract heeft gemaakt, net zoals we niet zomaar mogen oordelen dat een verkoop van een onroerend goed per mail nietig is. De waarheid is, met de gedachtegang van Prof.dr. J Baeck in het achterhoofd, een stuk genuanceerder.
Indien mails worden uitgewisseld zal zelden voldaan zijn aan de formele informatieverplichtingen die onder andere door de VCRO en het Vlaamse Bodemdecreet worden opgelegd. Deze regels dienen enkel ter bescherming van de koper, waardoor de verkoper ze echter niet zomaar mag inroepen. De nietigheid is met andere woorden een relatieve nietigheid: enkel de koper kan ze inroepen. Voor de verkoper blijft de overeenkomst per mail wel gewoon geldig.
Bovendien mogen we ook niet zomaar aannemen dat de Belgische wetgever met de implementatie van art. XII.15 WER in het Belgisch recht (cfr. de Europese richtlijn inzake e-handel) de elektronisch gesloten contracten wilde achterstellen op de andere contracten. Met andere woorden: een elektronisch document met een elektronische handtekening kan zeker een onderhandse akte tot verkoop van een onroerend goed inhouden, indien voldaan is aan de noodzakelijke voorwaarden van die handtekening. De andere voorwaarden (bv. stedenbouwkundige inlichtingen) blijven in dat geval een relatieve nietigheid ten voordele van de koper.
Tip
Woning kopen? Volg dan zeker het gratis webinar met de Gouden Aankooptips. Deze Webinar focust dan wel voornamelijk op de Nederlandse woningmarkt, maar zit anderzijds toch boordevol handige tips en vragen die je kan stellen aan jouw vastgoedmakelaar. Met een focus op het ontdekken van verborgen gebreken, het inschatten van de marktprijs en de te hanteren onderhandelingstechnieken, is het een aanrader voor iedereen die in de nabije toekomst een woning wenst aan te kopen. Naast het Webinar ontvang je eveneens een gratis PDF en een e-werkboek.
